Pour déclarer les revenus de sa location, le propriétaire d’un logement loué vide a le choix entre deux régimes fiscaux, selon les charges que son logement supporte. Le choix doit se faire en se projetant sur le long terme.
La fiscalité des revenus locatifs est un élément important à prendre en compte dans la rentabilité d’un investissement. Lors de l’acquisition d’un bien destiné à la location, il est important de se renseigner sur le régime fiscal à adopter. Il existe deux régimes : le micro-foncier et le régime réel.
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Le régime micro-foncier
Le régime micro-foncier est principalement destiné à simplifier la déclaration des revenus locatifs lorsque le propriétaire supporte peu de charges. Le principe est que les services fiscaux appliquent un abattement forfaitaire de 30% sur la recette déclarée, ce qui épargne au déclarant de fastidieux calculs. Le déclarant aura juste à inscrire la somme en case 4BE (“recettes brutes sans abattement”) du formulaire 2042 de la déclaration des revenus.
Toutefois, ce régime n’est pas applicable à toutes les situations : la location doit être celle d’un logement vide (la location meublée bénéficie d’un autre régime fiscal, le micro-bic mais le réel est tout aussi possible bien que méconnu), le montant des recettes annuelles ne doit pas dépasser 15.000 € et certaines déductions fiscales (celles relatives aux bâtiments classés historiques par exemple) ne peuvent s’appliquer.
Dans le cas où le montant des charges liées au logement dépasse le tiers de la somme des revenus de la location sur l’année, notamment si des travaux importants ont été réalisés, il est préférable d’opter pour le régime réel.
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Le régime réel
Le régime réel consiste à déclarer l’ensemble des charges à déduire des recettes locatives. Il s’agit d’un régime optionnel si le montant des recettes locatives est inférieur à 15.000 €. Il devient obligatoire au-delà de cette somme.
Les charges déductibles sont de différentes natures : les frais de gestion locative, le coût des travaux d’entretien et d’amélioration, les intérêts de l’emprunt bancaire qui a permis de financer l’acquisition du logement, la taxe foncière, les primes d’assurance, les provisions pour charges dans le cadre d’une copropriété, les charges locatives qui n’auraient pas été récupérées auprès du locataire, l’éventuelle indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire…
Tous les travaux ne peuvent pas être inclus dans les charges déductibles, notamment les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement.
L’un des grands intérêts du régime réel est la possibilité de créer un un déficit foncier, qui permettra une réduction d’impôts. Le déficit foncier se dégage lorsque le montant des charges est supérieur à celui des recettes.
Le montant des revenus fonciers est à déclarer à la ligne 4BA du formulaire 2042. Celui du déficit foncier est déclaré en ligne 4BB. Il ne doit pas être supérieur à 10.700 €. S’il devait dépasser cette somme, le reliquat pourra être déclaré les années suivantes à la ligne 4 BD de déficit antérieurs non encore imputés. En ligne 4BC apparaît le déficit imputable sur le revenu global, c’est-à-dire le déficit calculé sans les intérêts d’emprunt.
La possibilité de générer un déficit foncier est un argument de poids pour préférer le régime réel au régime micro-foncier. La situation se présente souvent lors de l’acquisition du bien dans lequel on procède à des travaux. Le coût des charges s’élève largement au-dessus du tiers du montant annuel des revenus, ce qui incite à opter pour le régime réel.
En outre, si le coût des travaux est important, le déficit foncier permettra d’obtenir une défiscalisation. Dans le cas d’une acquisition qui ne nécessite pas de travaux, il sera préférable d’opter pour le régime micro-foncier qui applique un abattement forfaitaire de 30%.
Comment passer d’un régime à l’autre ?
Dans certains cas, le régime réel peut être intéressant durant les premières années de location du logement (où des travaux ont été entrepris) avant que le régime micro-foncier devienne plus intéressant lorsque les charges sont plus faibles. Toutefois, passer d’un régime à l’autre n’est pas vraiment simple.
L’administration fiscale autorise le contribuable à passer du régime micro-foncier au régime réel. En revanche, dès lors que l’on choisit le régime réel, il n’est plus possible de passer au régime foncier avant trois ans. C’est une donnée à prendre en compte pour mesurer les opportunités fiscales sur le long terme.