Les notaires appliquent leurs honoraires dans le cadre de l’acquisition d’une maison ou d’un appartement. L’acquéreur peut toutefois faire baisser le coût, à condition de bien connaître quelques éléments.
Que comprennent les frais de notaire ?
Les frais de notaire, dans le cadre d’un achat immobilier, représentent entre 2 et 8% du prix d’achat d’un bien. Le terme à utiliser devrait d’ailleurs être celui de frais d’acquisition puisque la somme versée au notaire ne comprend pas seulement ses émoluments, mais aussi les DMTO, droits de mutation à titre onéreux, que le notaire reverse au Trésor Public.
Les DMTO regroupent l’ensemble des taxes collectées par l’État et les collectivités locales dans le cadre de la vente d’un bien immobilier. Cela s’applique lors des transactions de logements, mais également pour des terrains, pour des locaux commerciaux ou professionnels, sur des situations d’usufruit (la jouissance d’un logement sans en avoir le propriété) ou de nue-propriété (la propriété d’un logement sans en avoir la jouissance).
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Comment sont calculés les droits de mutation (DMTO) ?
Le montant des DMTO est calculé sur le prix de vente. La part revenant au Département s’élève à 3,80% de ce prix de vente. La taxe communale représente 1,20%. Enfin, l’État prélève 2,37%. L’ensemble des frais d’acquisition (frais de notaire + DMTO) est réglé au notaire à la signature de l’acte notarié.
Les DMTO sont souvent confondus avec la TPF, taxe sur la publicité foncière. Il est vrai que ces deux taxes sont liées à l’immobilier et qu’elles appliquent le même barème. Toutefois, la TPF ne concerne que les immeubles et finance les services de publicité foncière, alors que les DMTO sont des taxes sur les transactions.
Comment sont calculés les frais de notaire ?
Les frais de notaire à proprement parler comprennent la rémunération du notaire et les frais de dossiers. La rémunération est réglementée par la législation et l’article A444-91 du code du commerce. Un pourcentage est appliqué par tranche d’assiette : 3,870% de 0 à 6.500 €, 1,596% de 6.500 € à 17.000 €, 1,064% de 17.000€ à 60.000€ et enfin 0,799% à plus de 60.000€.
Toutefois le notaire est autorisé à accorder une remise pour les tranches d’assiettes supérieures à 100.000€. Il pourra alors accorder une remise allant de 1 à 20%. Dans les transactions supérieures à dix millions d’euros, pour des transactions de bâtiments de bureaux ou des logements sociaux, la remise peut aller jusqu’à 40%.
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Comment réduire les frais de notaire (ou frais d’acquisition) ?
Dans le cadre d’une transaction immobilière, il existe quelques solutions pour diminuer les frais d’acquisition : prendre à sa charge les frais d’agence, distinguer la valeur du mobilier et demander une remise au notaire.
Prendre à sa charge les frais d’agence
Lorsque l’acquisition a été réalisée par l’intermédiaire d’une agence immobilière, celle-ci fait payer des frais d’agence. Si l’acquéreur paie ces frais séparément, c’est à dire qu’ils sont déduits du prix de vente global, le prix de vente effectif du bien sur lequel se basera le notaire sera moins élevé et cette diminution se répercutera sur les honoraires. L’économie réalisée peut dépasser les 1.000 €.
En revanche, si les frais d’agence sont réglés par le vendeur du bien, il ne sera pas possible à l’acquéreur de procéder à une déduction sur le prix de vente. L’acheteur doit donc bien veiller que le compromis de vente doit mentionner que les frais d’agence sont à sa charge. Il devra en outre les régler sur ses fonds propres car la somme ne sera pas incluse dans l’emprunt qu’il fera à la banque (si emprunt il y a).
Distinguer la valeur du mobilier
Si le bien acquis contient quelques meubles (notamment dans le logement d’occasion), l’acquéreur se doit de faire évaluer ceux-ci. La valeur totale de ces meubles peut ensuite être déduite du prix de vente du logement, et ainsi faire réduire les frais d’acquisition.
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L’acquéreur devra donc faire la liste des meubles et équipements présents dans le logement et se procurer les factures d’achat de ces meubles ou tâcher de les faire évaluer par un spécialiste (il faut tenir compte de la vétusté et du risque d’obsolescence). Tous les justificatifs seront remis au notaire.
Il convient de préciser, comme pour les frais d’agence, que la somme déduite devra être réglée par l’acquéreur avec ses fonds propres, puisqu’elle n’est pas comprise dans le montant du prêt accordé par la banque.
Demander une remise au notaire
La législation autorise depuis 2016 à réclamer au notaire une remise si le montant de l’acquisition dépasse 100.000 €. Comme indiqué plus haut, la remise peut aller jusqu’à 20% des frais de notaire.