L’investissement immobilier locatif permet de bénéficier d’avantages fiscaux. Quels sont-ils ? Est-il préférable d’opter pour la location meublée ou la location nue ?
Le logement locatif reste à ce jour l’un des investissements les plus sûrs. L’immobilier est le domaine qui résiste le mieux aux humeurs des marchés financiers, contrairement aux produits d’épargne comme les placements en bourse ou les assurances-vie, qui sont inévitablement impactés par les crises financières.
Quels sont les avantages fiscaux dans le logement locatif ?
La pierre connaît peu de dépréciation sur le long terme. Outre la constitution d’un patrimoine solide, l’investissement locatif permet l’encaissement mensuel de revenus qui complètent le salaire et, plus tard, la pension de retraite. L’investissement locatif immobilier donne également la possibilité de réduire ses impôts. Il est important de choisir les biens les plus pertinents afin d’optimiser sa fiscalité et de bénéficier de réductions.
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Il est bon de s’approcher d’un conseiller fiscal pour en savoir plus sur les investissements les plus pertinents en matière de logement locatif. Les avantages fiscaux dépendent de la nature du logement et du type de location choisi. Il existe en effet une grande différence, sur le plan fiscal, entre la location d’un logement meublé et un non meublé.
Optimiser sa fiscalité avec le locatif meublé
Les revenus locatifs provenant de logements meublés sont déclarés en tant que BIC, bénéfices industriels et commerciaux. Le bailleur accède au statut de LMNP, loueur en meublé non professionnel, lorsque ses recettes annuelles ne dépassent pas les 23.000 € et qu’elles ne représentent pas plus de la moitié des revenus du foyer fiscal. Si l’une des conditions n’est pas remplie, le déclarant devient LMP, loueur en meublé professionnel.
Le régime micro-BIC s’applique si les revenus ne dépassent pas le plafond de 72.600€ dans l’année. Ce régime permet un abattement fiscal de 50% au titre des charges liées à l’exploitation des logements, notamment le coût du mobilier et celui des travaux d’amélioration.
Si les revenus dépassent le plafond, c’est le régime réel qui s’applique, c’est-à-dire que l’ensemble des charges déclarées vient en déduction des revenus. Il est tout à fait possible d’opter pour le régime réel même si les revenus annuels ne dépassent pas 72.600€. Il est préférable d’opter pour ce régime si le montant des charges est supérieur à la moitié des revenus et que l’abattement ne couvre pas l’ensemble des dépenses.
Le régime réel permet de déclarer les déficits fonciers dans le cas où le montant des charges dépasse celui des revenus. Un plafond s’applique sur la déclaration du déficit. Pour les LMNP, il est possible de reporter l’excédent sur les déclarations des années suivantes, et ce pendant dix ans. Pour les LMP, les reports peuvent s’effectuer au-delà de dix ans.
Si l’investissement porte sur des résidences étudiantes ou des résidences pour seniors et personnes dépendantes, le propriétaire peut bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, qui permet de réduire les impôts en fonction de certains critères. Autre avantage non négligeable, les services para-hôteliers, comme la réception, le ménage, le linge, le petit-déjeuner, etc. donnent au propriétaire bailleur la possibilité de récupérer la TVA.
Optimiser sa fiscalité avec le logement nu
Le logement nu, ou location vide, se distingue de la location meublée par le fait qu’aucun mobilier n’est fourni au locataire. Il existe également une différence sur la durée du bail, sur celles des préavis et sur le montant du dépôt de garantie. Sur le plan fiscal, les avantages et les régimes sont également différents.
Si les revenus annuels de la location de logements nus sont inférieurs à 15.000€, on applique le régime micro-foncier qui donne un abattement automatique de 30% au titre des charges. Le bailleur peut toutefois opter pour le régime réel s’il estime que le montant de ses charges est supérieur au tiers de ses revenus.
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Ce régime réel s’applique par ailleurs lorsque le montant annuel des revenus est supérieur à 15.000€. Le bailleur déclare l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, primes d’assurance, frais de gestion, travaux d’entretien et d’amélioration, etc.) et peut même dégager un déficit foncier. La déclaration de celui-ci est plafonnée à 10.700€ par an mais peut être reporté lors des déclarations suivantes, et ce pendant dix ans.
En matière de fiscalité sur la location nue, il est recommandé à l’investisseur de s’intéresser au dispositif Pinel, qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 12 à 21%. Ce dispositif donne la possibilité d’acquérir un logement neuf (ou en réhabilitation). Celui-ci est loué à un loyer plafonné à des locataires aux revenus modestes pour un bail allant de 6 à 12 ans.