Les locations touristiques sont dans le viseur des autorités. Les meublés de tourisme, loués pour de courtes périodes, vont connaître quelques bouleversements sur le plan fiscal.
Si une réforme fiscale sur les locations de meublés de tourisme a fait l’actualité au début de l’année 2024, c’est avant tout en raison d’un petit imbroglio qui a contraint le ministère de l’Économie à repousser l’application de la loi d’une année. Comme le contenu du texte est connu, sans être promulgué, les propriétaires de locations meublées peuvent exceptionnellement, pour leur déclaration 2023, choisir la règle fiscale qui leur conviendra, celle d’hier ou celle de demain.
Toujours est-il que le gouvernement a affiché son intention de durcir la loi sur la location de meublés touristiques, du moins d’en rendre la fiscalité moins avantageuse.
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Restrictions sur la location meublée de courte durée
La location touristique de meublés, également appelée location meublée saisonnière ou location meublée de courte durée, ou encore location type Airbnb, consiste à louer un logement pour une courte période se comptant en nuitées. Si le logement en question n’est pas classé (voir plus bas), la nouvelle réforme prévoit de baisser l’éligibilité au régime micro-BIC de 77.700 € annuels à 15.000 €. En outre, l’abattement pour charges passe de 50% à 30%.
Le propriétaire déclarant a donc la possibilité, cette année encore, de conserver le régime micro-BIC si ses revenus locatifs sont inférieurs à l’ancien plafond (77.700 €) et de bénéficier de l’abattement de 50%. Il peut toutefois opter, quels que soient ses revenus, pour le régime réel qui permet de déduire le montant des charges de propriété et des frais de gestion. Cela représente un intérêt si le pourcentage de ces coûts sur les revenus est supérieur au taux de l’abattement.
Le régime réel nécessite donc de tenir une comptabilité dans les règles de l’art des charges et des revenus locatifs, alors qu’un simple tableau recettes/dépenses suffit pour le régime micro-BIC. C’est la raison pour laquelle la réforme annoncée a donné des sueurs froides aux propriétaires qui ont vu le plafond d’éligibilité au micro-BIC s’abaisser drastiquement (de 77.700 € à 15.000 €). Le report de la réforme leur laisse le temps de constituer une comptabilité conforme aux règles fiscales. A moins de bien connaître le domaine, il sera nécessaire de faire appel à un cabinet comptable (dont les frais sont déductibles).
Un bonus pour la location touristique classée
Un logement meublé mis en location pour une courte durée peut recevoir un label de qualité. On dit alors que le logement est classé. Dans ce cas, la fiscalité diffère d’un meublé non classé. Le plafond pour bénéficier du régime micro-BIC devait passer de 188.700€ annuels de loyer brut à 30.000 €, avec un abattement fiscal de 71% à 30%. Toutefois, cette mesure est remise à plus tard.
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La réforme proposée par le Sénat (celle qui a été reportée à 2025) propose d’ajouter un abattement supplémentaire de 21% pour les logements situés dans une zone non tendue. Il ne sera toutefois applicable que si les recettes de l’année précédente ne dépassent pas 15.000 €.
Ce bonus ne s’applique pas sur les chambres d’hôtes. Celles-ci sortent du champ des locations meublées puisqu’elles sont considérées comme des chambres chez l’habitant. Si le plafond d’éligibilité au régime micro-BIC reste fixé à 188 700 € annuels de loyers bruts et l’abattement à 71%, le bonus de 21% ne peut pas s’appliquer.
L’ensemble de ces mesures reste toutefois susceptible d’être revu dans les différentes sphères de l’Etat, tant la confusion est grande entre les textes votés et ceux reportés sur le Journal Officiel. Il est à souhaiter que nos députés et sénateurs voteront enfin un texte clair, sans précipitation, afin d’éviter le désarroi des propriétaires de locations meublées.
Ces avantages fiscaux pour les meublés classés restent toutefois exposés à de profonds changements. Les pouvoirs publics souhaitent en effet rééquilibrer le marché locatif en zone tendue et souhaite aligner la fiscalité des logements meublés de courte durée, qu’ils soient classés ou non. Le régime micro-BIC deviendrait alors moins accessible (baisse du plafond) et moins favorable (diminution du taux d’abattement). Les propriétaires devront opter pour le régime réel.
Quid de la location meublée en longue durée ?
Si la location de meublés en courte durée préoccupe les législateurs, il n’en est pas de même pour les baux de longue durée, utilisés comme résidence principale par les locataires. Le plafond du régime micro-BIC reste fixé à 77.700 € annuels et l’abattement reste à 50%. Le régime réel reste accessible dans les mêmes conditions.
La tendance législative reste d’inciter les propriétaires à louer leurs meublés sur du long terme afin de repousser les effets néfastes du système Airbnb, qui provoque une inflation dans certaines villes ainsi qu’une dépersonnalisation des quartiers, où les touristes de passage deviennent plus nombreux que les autochtones.