La loi française ne s’oppose pas à ce qu’un propriétaire vende un logement alors que celui-ci est occupé par un locataire. Il y a toutefois de nombreuses règles à respecter.
La vente d’une maison ou d’un appartement peut être réalisée quel que soit son état d’occupation. Le logement peut être vendu vide ou avec des locataires, en cours de bail. Il convient toutefois de respecter les droits du locataire, notamment les engagements pris par le bailleur sur le contrat de location.
Vendre un logement vide ou occupé ?
Lorsqu’il met en vente un logement, le propriétaire peut choisir de le vendre libre ou occupé. Un logement vide aura une meilleure valeur marchande, mais un logement occupé garantit à l’acquéreur de recevoir un loyer dès l’achat effectué et l’épargne de la recherche d’un locataire.
S’il souhaite vendre le logement vide alors qu’un locataire est présent, le propriétaire est tenu d’attendre l’échéance du bail pour procéder à la mise en vente. Il doit donner congé au locataire au moins six mois avant cette échéance. Le locataire bénéficie d’un droit de préemption qui lui donne priorité s’il souhaite acquérir le logement.
Le droit de préemption ne s’applique pas dans certains cas précis, notamment lorsque le propriétaire ne vend pas que le logement mais l’immeuble entier. Il n’est également pas appliqué si la location concerne un local commercial.
L’acquéreur est tenu de respecter le bail
S’il envisage de vendre le logement occupé, le propriétaire n’est contraint à aucun délai, mais il doit veiller à respecter les droits du locataire. L’acquéreur du bien s’engage à respecter l’ensemble des termes du contrat de location. Le locataire pourra donc résider dans le logement jusqu’à la fin du bail, lequel pourra être reconduit.
Dans le cas d’une vente alors qu’il occupe le logement, le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption. Il garde toutefois le droit de se porter acquéreur, mais il ne sera pas prioritaire par rapport aux autres potentiels acquéreurs. Le droit de préemption n’existe que dans le cas où le propriétaire a donné congé au locataire.
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Le droit à l’information du locataire
Lorsque le logement qu’il occupe est vendu, le locataire doit en être bien entendu informé. Toutefois, l’obligation d’informer le locataire est fixée par la loi lorsque la vente a été finalisée. Lorsque le logement est mis en vente et en recherche d’acquéreur, la loi n’oblige pas le propriétaire vendeur à en avertir immédiatement le locataire.
Lorsque le logement est vendu, le propriétaire vendeur transmet au locataire les coordonnées de l’acquéreur, ceci afin que les deux parties entrent en contact pour formaliser certains points comme le mode de paiement du loyer et des charges. Si cette partie est gérée par un gestionnaire ou une agence, cela ne change pas grand-chose pour le locataire, mais il doit toutefois être informé.
Et après la vente ?
Lorsqu’un propriétaire vient d’acquérir un logement occupé, trois perspectives s’offrent à lui :
- poursuivre la location,
- reprendre le bien afin d’y loger lui-même ou un proche,
- revendre le logement.
Dans le cas où le nouveau propriétaire souhaite poursuivre la location, il perçoit les loyers du locataire. Il respecte les termes du contrat de location et l’échéance du bail. Il applique la révision des loyers à chaque trimestre de référence. Il reconduit le bail selon les termes du contrat initial et intervient pour régler les éventuels incidents.
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Si le propriétaire souhaite récupérer le bien pour y loger lui-même ou un membre de sa famille, il est tenu d’attendre la fin du bail et doit donner congé au locataire six mois avant l’échéance (trois mois dans le cas d’un logement meublé). Il s’agit dans ce cas d’un congé pour reprise. Le propriétaire fait parvenir au locataire un courrier recommandé avec accusé de réception, où il précise la raison pour laquelle il souhaite reprendre le logement. Une justification, comme un problème de logement du futur bénéficiaire, est nécessaire.
La reprise d’un logement occupé après l’avoir acquis reste également soumise à une autre règle. Au-delà de l’échéance du bail à respecter, le propriétaire doit attendre deux ans, à compter de la date d’achat, avant de pouvoir reprendre le logement. Si le bail se termine avant la fin de ces deux années, le propriétaire est donc tenu d’attendre l’échéance du bail suivant, (qui est souvent de trois ans).
Dans le cas d’un congé pour vente, le locataire doit être averti par courrier recommandé six mois avant l’échéance du bail (ou trois mois dans le cas d’une location meublée). Il bénéficie du droit de préemption et doit donc répondre dans les deux mois à l’offre d’achat. Le délai peut être porté à quatre mois si le locataire démarche les banques pour obtenir un prêt.