Peut-on réduire efficacement ses impôts grâce aux travaux de rénovation ? Quelles sont les déductions fiscales les plus intéressantes en 2024 ?
Dans le cadre de leur volonté de faciliter la transition énergétique, les pouvoirs publics favorisent les travaux de rénovation en proposant de nombreuses aides financières, et notamment des avantages fiscaux. Ces travaux peuvent être exécutés chez soi ou dans un logement mis en location, ou encore dans le cadre d’un investissement dans le cadre de la loi Denormandie.
Quels sont les travaux d’amélioration déductibles ?
Les travaux d’amélioration constituent pour les propriétaires et investisseurs un intéressant moyen d’optimiser sa situation fiscale. Ces aménagements visent généralement à améliorer le confort du logement ou à y ajouter un équipement sans en modifier la structure. Il s’agit également d’en améliorer la performance énergétique en essayant de gagner quelques classes au niveau du DPE.
Ces aménagements peuvent être, tant pour un bâtiment collectif qu’un logement individuel :
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- l’installation ou le remplacement du système de chauffage,
- la rénovation de la salle d’eau avec optimisation énergétique,
- la rénovation de la cuisine,
- l’installation ou la rénovation du tout-à-l’égout,
- l’installation ou le remplacement d’un ascenseur,
- l’installation ou le remplacement d’une antenne collective de télévision.
Les déductions d’impôts sur des travaux d’amélioration ne sont possibles que dans le domaine de l’habitat. Les travaux réalisés dans les locaux à usage professionnel ou commercial ne bénéficient pas d’avantages fiscaux, à moins qu’il s’agisse d’améliorer l’accès aux personnes handicapées ou de faire des travaux de désamiantage.
Peut-on déduire les dépenses de réparation et d’entretien ?
Les travaux qui sont exécutés dans le but de maintenir un bâtiment en état sont déductibles d’impôts. Ces dépenses de réparation et d’entretien se distinguent des travaux d’amélioration dans le fait qu’il s’agit de faire revenir un bâtiment dégradé à son état d’origine, sans qu’il soit question d’amélioration en terme énergétique. Il s’agit de remise en état ou de réfection, voire de remplacement d’équipements.
Il n’est en revanche pas possible de déduire les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement, c’est-à-dire les travaux qui modifient significativement l’existant, en agrandissant la surface, par exemple, ou en reconstruisant une grande partie des éléments.
Comment obtenir un déficit foncier ?
Lorsque le propriétaire d’un bien loué non meublé déclare ses charges en régime réel, il peut bénéficier d’un dispositif spécifique si le coût des travaux (et plus généralement ses charges) s’avère supérieur à ses revenus locatifs. Il déclare un déficit foncier, c’est-à-dire la différence entre revenus et charges, afin que cette somme soit déduite.
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Le montant à déclarer est plafonné à 10.770 €, mais le déclarant a la possibilité d’étaler le total des dépenses sur dix ans. Pour appliquer le déficit foncier, il est obligatoire que le logement soit occupé. S’il ne génère aucun revenu locatif, le propriétaire ne peut pas déclarer de déficit foncier.
Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?
La loi Denormandie est un dispositif qui permet d’obtenir une réduction d’impôt à partir de travaux de rénovation. Ce dispositif était appelé à disparaître au terme de l’année 2023, mais il a été reconduit jusqu’au 31 décembre 2027.
Le dispositif s’adresse aux investisseurs particuliers qui acquièrent des logements anciens pour y exécuter des travaux d’amélioration et mettre ensuite en location. Si le logement se trouve dans une zone spécifique, il peut donner droit à une réduction d’impôts. Les travaux doivent représenter le quart du montant total de l’acquisition.
Les travaux ont pour but d’améliorer la performance énergétique du logement de 20%. Deux chantiers doivent contribuer à l’amélioration énergétique : le remplacement de la chaudière, l’amélioration de la production d’eau chaude, l’isolation des combles, des murs et/ou des fenêtres. Les travaux peuvent également porter sur la création d’une surface habitable nouvelle, comme une terrasse, un balcon ou un garage.
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Les logements doivent avoir été acquis entre 2019 et 2027 et se situer dans des communes éligibles au dispositif Denormandie. Celles-ci ont un besoin de réhabilitation particulièrement marqué. Elles ont soit signé une convention ORT, opération de revitalisation de territoire, soit elles sont incluses dans le plan national “Action cœur de ville”. Les travaux éligibles à la loi Denormandie peuvent également concerner un local que l’on transforme en logement.
Les travaux doivent être menés par un professionnel RGE, reconnu garant de l’environnement, et être terminés dans l’année qui suit celle de l’acquisition. Le logement devra être loué en non meublé comme habitation principale, avec un bail de longue durée allant de six à douze ans (6, 9 ou 12 ans). En outre, le loyer ne devra pas dépasser un certain plafond défini selon la surface du logement et son emplacement.
Depuis avril 2024, le dispositif s’étend aux copropriétés qui rencontrent des difficultés d’ordre financier ou qui sont considérées comme dégradées.