La modification des conditions de location nécessitent forcément de revoir le contrat de location entre propriétaire et locataire. Attention toutefois à ne pas commettre d’erreurs.
Le contrat de location, également appelé bail, définit les droits et devoirs des deux parties d’une mise en location, à savoir le locataire et le propriétaire bailleur. Il peut avoir une durée de trois ans et être reconduit autant de fois que possible. De nombreux changements peuvent donc intervenir sur la durée, rendant certains points du contrat initial obsolètes.
Quels sont les changements qui peuvent intervenir en cours de bail ?
De nombreux changements peuvent avoir lieu durant la durée du bail, qui nécessite de revoir le contenu du contrat de location.
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- un changement des modalités de paiement du loyer ou de sa date d’échéance,
- le locataire demande la possibilité de sous-louer le logement,
Sur la situation maritale du locataire :
- un conjoint s’installe avec le locataire en concubinage ou en pacs,
- le locataire et son conjoint se marient,
- les conjoints mariés se séparent et l’un d’eux quitte le logement.
Dans le cas d’une colocation avec bail collectif :
- un nouveau colocataire rejoint le logement,
- un colocataire quitte le logement sans être remplacé.
Dans le cas de changements dans le logement lui-même :
- un élément non utilisé par le locataire (garage, cave) est loué à un tiers,
- des travaux d’amélioration sont exécutés pendant la location,
- une augmentation significative du montant des charges (en raison de travaux importants comme le remplacement du système de chauffage ou l’installation d’un ascenseur dans la copropriété),
- le logement change de propriétaire.
Pour rappel, lorsqu’un conjoint s’installe avec le locataire en concubinage ou en pacs, les noms et prénoms du conjoint doivent être inscrits sur le contrat de location s’il choisit d’en faire sa résidence principale. Le signataire du bail reste toutefois seul locataire titulaire, sauf demande de changement. Dans le cas d’un mariage, les deux époux deviennent locataires titulaires, même si un seul d’entre eux a signé le contrat de location. En cas de séparation, l’époux restant devient seul titulaire du bail.
Dans le cas d’une colocation, si un colocataire quitte le logement sans être remplacé, la clause de solidarité rend le colocataire partant redevable du loyer durant les six mois qui suivent son départ ou jusqu’à ce qu’il soit remplacé par un autre colocataire.
Lorsque des travaux ont lieu dans son logement alors qu’il y réside, le locataire peut demander une baisse temporaire du loyer. Dans le cas où le logement change de propriétaire, le nouveau propriétaire est tenu de respecter les conditions du contrat initial.
Faut-il modifier le contrat de location ?
Aucun contrat, dans quelque domaine que ce soit, ne peut être modifié dès lors qu’il a été signé par les parties qui le concernent. La moindre modification, aux yeux de la loi, rend le contrat caduc et inopérant.
Lorsque les conditions évoluent et qu’il est nécessaire de faire évoluer le contenu du contrat, les deux parties établissent un avenant, un document annexe où sont précisés les points faisant l’objet de modifications. L’avenant doit être daté et signé par les deux parties liées par le contrat initial.
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C’est donc le cas pour un contrat de location (ou bail). Tout changement de condition de location fera l’objet d’un avenant, signé par le propriétaire bailleur et le locataire. Ce document peut être rédigé sur papier libre. Il doit mentionner clairement la référence au contrat initial (avec notamment sa date de signature). Les coordonnées des parties signataires (bailleur et locataire) doivent être mentionnées.
L’avenant précise ensuite les points de modification en précisant à quelle clause initiale ou quel article il fait référence. Idéalement, le texte initial est reproduit, suivi des changements décidés. Il sera également précisé la date d’entrée en vigueur du contenu de l’avenant, et éventuellement la durée d’effet.
Il faudra également préciser sur l’avenant que les autres dispositions du contrat initial restent inchangées. L’avenant est aussitôt annexé au contrat initial pour les deux parties.
La règle à retenir est donc qu’en cas de changement notable des conditions de location, il convient de vérifier si cela ne nécessite pas de modifier certains termes du bail. Si c’est le cas, les deux parties doivent rédiger et signer un avenant. Chacune d’elles conserve un exemplaire annexé au contrat de location.