Le bail commercial se distingue du bail d’habitation par un statut spécifique destiné à protéger le locataire dans la pérennisation de son activité.
Comme pour une habitation, un fonds de commerce nécessite un local et donc un contrat de location comportant quelques règles spécifiques.
Le bail commercial, qu’est-ce que c’est ?
Le bail commercial est un contrat de location qui concerne un bien immobilier utilisé pour une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Il définit ainsi les droits et obligations du propriétaire du local, ou du bailleur, et ceux du locataire, qui est commerçant, artisan ou industriel, voire une entreprise.
Les règles du bail commercial sont différentes du bail d’habitation. Elles protègent notamment le locataire dans son droit de renouvellement du bail. Elles assurent au locataire la possession des lieux pendant toute la durée du bail.
Le local, également appelé “immeuble” dans les contrats, doit faire l’objet de l’exploitation d’un fonds de commerce. L’activité du locataire doit être immatriculée au RCS, registre du commerce et des sociétés, ou au RNE, registre national des entreprises.
La durée d’un bail commercial est de neuf ans minimum. Les deux parties, locataire et bailleur, peuvent convenir d’une durée plus longue, mais elle ne peut pas être considérée comme indéterminée.
Si le bail commercial est conclu pour une durée dépassant les douze ans, il doit obligatoirement être rédigé par un notaire. C’est également le cas si le bail concerne un débit de boisson : bar, restaurant, épicerie, caviste, supermarché.
Le statut des baux commerciaux, qu’est-ce que c’est ?
Le statut des baux commerciaux désigne les règles automatiquement appliquées aux deux parties qui signent un contrat de location (ou bail) commercial. Ces statuts comprennent notamment pour le locataire le droit au renouvellement du bail après les neuf ans initiaux, le droit à une indemnité d’éviction si le bail ne peut pas être renouvelé et une révision des loyers tous les trois ans.
Le droit au renouvellement du bail s’applique dès lors que l’activité a été effective dans les trois années qui précèdent l’échéance du bail ou sa prolongation.
Un fonds de commerce, qu’est-ce que c’est ?
Un fonds de commerce regroupe tous les éléments, corporels ou incorporels, qui composent l’activité commerciale, artisanale ou industrielle. Les éléments corporels sont la marchandise, le matériel, l’outillage tandis que les éléments incorporels sont le nom de l’activité, l’enseigne, la clientèle, les brevets et les droits de propriétés industrielles.
Comment rédiger un bail commercial ?
Le contrat de bail commercial est généralement écrit, mais cela n’a rien d’obligatoire. Il peut avoir été tacitement accepté par les deux parties. Un contrat écrit reste toutefois d’un grand secours en cas de litige. Le bail commercial contient un grand nombre d’informations obligatoires :
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- les coordonnées (nom, prénom, adresse) du propriétaire du local ;
- les coordonnées (nom, prénom, adresse) du locataire ;
- la durée du bail et la date de prise d’effet ;
- la nature de l’activité exercée dans le local (commerce, industrie, activité artisanale…) ;
- le montant du loyer ;
- le montant des charges ;
- le montant du dépôt de garantie ;
- les modalités de paiement ;
- la répartition des charges ;
- la répartition des taxes et redevances entre bailleur et locataire ;
- les modalités pour mettre fin au bail et donner congé ;
- les modalités de demande de renouvellement du bail.
Des mentions essentielles doivent également figurer sur le bail commercial :
- le droit au renouvellement du bail ;
- la durée minimale du bail (neuf ans) et la durée du bail lorsqu’il est renouvelé ;
- la révision du loyer triennale (ou en fonction d’une clause d’indexation) ;
- les loyers payés d’avance ;
- la clause résolutoire, qui prévoit la résiliation automatique du contrat en cas de manquement à une obligation par l’une des parties ;
- la possibilité de résolution anticipée du bail par le locataire qui a demandé ses droits à la retraite ou le bénéfice d’une pension d’invalidité ;
- la possibilité de changer d’activité en cours de bail (régime de la déspécialisation) ;
- le montant des charges, impôts et taxes ;
- la réglementation sur le dépôt de garantie (des intérêts sont dû au locataire lorsque le dépôt de garantie dépasse le montant de trois ou six mois de loyer) ;
- les modalités de cession du bail par le locataire ;
- les modalités en cas de redressement et liquidation judiciaires (le bail ne peut pas prévoir une résiliation automatique en cas de procédure).
Plusieurs documents doivent être annexés au bail commercial :
- un état des travaux effectués dans les trois dernières années ;
- un état prévisionnel des travaux envisagés dans mes trois années à venir ;
- l’inventaire des charges, impôts, taxes et redevances de l’année écoulée ;
- l’état des lieux d’entrée ;
- le diagnostic de performance énergétique ;
- l’état des risques naturels et technologiques (ERNT) datant de moins de six mois ;
- l’état de pollution des sols ;
- le diagnostic amiante pour les bâtiments construits avant 1997;
- l’annexe environnementale pour les surfaces supérieures ou égales à 2000 m².
Pour la rédaction d’un bail commercial, le recours à un avocat en droit immobilier peut être d’un précieux secours. Il sera en mesure de garantir au propriétaire tout risque de litige.