Les compagnies d’assurance proposent aux propriétaires de logements locatifs la garantie des loyers impayés, qui s’avère plus sécurisante que le système de caution.
La GLI, garantie des loyers impayés, est une assurance qui permet au propriétaire bailleur d’être indemnisé dans le cas où son locataire ne paie pas son loyer. Selon les contrats, la GLI peut également prendre en charge les frais engendrés par la procédure d’expulsion du locataire.
Comment souscrire une garantie loyers impayés ?
Lorsqu’il souscrit à une GLI, le propriétaire bailleur ne peut pas demander à ce que la location soit cautionnée par un garant, exception faite des étudiants et des apprentis. La garantie des loyers impayés est ouverte à tout type de contrat de location, logement meublé ou logement nu, quelle que soit la durée du bail.
Pour souscrire à une GLI, la compagnie d’assurance exige quelques garanties de la part du propriétaire, notamment sur le profil du locataire. Le contrat de location doit notamment contenir une clause résolutoire qui permet au bailleur de résilier le bail en cas d’impayés. Cette résiliation entraînera une suite judiciaire au cours de laquelle le juge pourra ordonner l’expulsion du locataire.
La compagnie d’assurance peut également demander à recevoir les quittances du précédent loyer ou une attestation signée par le précédent bailleur, démontrant que le locataire est un bon payeur et qu’il est à jour dans le règlement de ses dettes locatives (charges et loyers).
Enfin, la compagnie d’assurance exige des preuves de la solvabilité du locataire. Le bailleur devra fournir les éléments relatifs à ses revenus : un avis d’imposition, les trois derniers bulletins de salaire, les bilans comptables de son activité, sa pension de retraite, etc.
Quels profils de locataires sont éligibles à la GLI ?
Une règle communément admise veut qu’un locataire soit solvable dès lors que la somme de ses revenus nets mensuels représentent au moins trois fois le montant du loyer.
La compagnie d’assurance fournit au bailleur la liste des documents obligatoires pour souscrire une GLI. Cela dépend des politiques de la compagnie, mais il s’agit peu ou prou des documents suivants :
- une pièce d’identité du locataire (carte d’identité, passeport, titre de séjour…) ;
- le contrat de location (avec l’état des lieux d’entrée) ;
- l’attestation de l’assurance habitation du locataire ;
- la carte étudiante ou le certificat de scolarité s’il s’agit d’un étudiant ;
- la carte d’apprenti le cas échéant ;
- les références de l’activité en cas de travailleur indépendant.
Il est souvent préférable que le locataire soit salarié en CDI, contrat à durée indéterminée, mais certaines compagnies acceptent qu’il soit en CDD, en période d’essai, en contrat d’intérim ou d’intermittent. Cela dépend de la politique de la compagnie. Le coût de la garantie peut également varier en fonction de ces critères. Si le locataire est un travailleur indépendant, un nombre d’années d’activité peut être requis. Certaines compagnies d’assurances refusent d’accorder un GLI si le locataire est en recherche d’emploi.
Pour un étudiant ou un apprenti, la compagnie d’assurance exigera des garanties à propos du garant. Le propriétaire devra fournir l’acte de cautionnement où sont précisés la durée de la caution et le montant garanti. Il devra également se procurer les justificatifs de revenus du garant : avis d’imposition, bulletins de salaire, bilans comptables, pension de retraite, etc.
Si la GLI est demandée en cours de bail et que le locataire est présent depuis six mois, si le bailleur ne déplore aucun impayé, la solvabilité du locataire est acquise et la compagnie d’assurance ne devrait pas avoir à demander de justificatifs. Si le bailleur souhaite souscrire une GLI pour une colocation, la compagnie d’assurance peut n’exiger la solvabilité que d’un seul colocataire.
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Quelles sont les modalités de remboursement d’une GLI ?
La compagnie d’assurance est libre de fixer comme elle l’entend le coût de la garantie loyers impayés. Le bailleur peut ainsi démarcher plusieurs compagnies pour obtenir un devis et choisir la GLI la plus intéressante. La somme à payer est importante, mais les garanties le sont tout autant.
En général, le coût de la GLI représente un pourcentage du montant du loyer. La garantie prend en charge le remboursement des impayés de loyer et de charges ainsi que les frais de procédure si l’affaire est portée en justice pour demander l’expulsion du locataire.
D’autres garanties peuvent être ajoutées comme une protection juridique, le remboursement des dégradations commises par le locataire ou le paiement des loyers durant une période de vacance. L’assureur précisera les plafonds pour chacune des garanties.