Le propriétaire peut vendre un logement et demander au locataire de quitter les lieux pour favoriser cette vente. Mais ce congé pour vendre doit obéir à un grand nombre de règles.
Lorsqu’il souhaite vendre un logement, le propriétaire doit choisir entre le vendre libre ou occupé par un locataire. Chacune de ces solutions présente des avantages et des inconvénients. Vendre un logement occupé est généralement moins rentable mais l’option peut intéresser des acheteurs qui n’auront pas à chercher de locataires une fois leur acquisition faite. Vendre un logement sans occupant permet d’élever le prix de vente mais il est nécessaire de donner congé au locataire, ce qui répond à des règles précises et contraignantes.
Comment donner congé au locataire ?
S’il choisit l’option de vendre le logement vide, le propriétaire doit adresser au locataire un congé pour vendre. Seulement, la loi n’autorise pas de donner congé en cours de bail. Le propriétaire est tenu d’attendre la fin du bail, ou de sa reconduction, pour demander le départ du locataire.
La lettre de congé doit être envoyée six mois avant la date d’échéance du bail par courrier recommandé avec accusé de réception (le préavis est de trois mois dans le cas d’un meublé). Elle peut aussi être remise en mains propres (contre récépissé daté et signé) ou transmise par voie de commissaire de justice. La lettre recommandée électronique est également une solution à condition que le destinataire en accepte le principe.
Le contenu de la lettre indique au locataire pour quel motif le propriétaire lui donne congé, en l’occurrence la vente du logement. Il remet également un document relatif aux obligations du propriétaire et aux possibilités de recours du locataire.
Qu’est-ce que le droit de préemption ?
Lorsqu’il reçoit un congé pour vendre de la part de son propriétaire, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, c’est à dire qu’il est prioritaire pour l’achat du logement. Juridiquement, le congé donné au locataire vaut offre de vente. Le courrier doit alors préciser le prix de vente du logement.
Le locataire dispose de deux mois pour donner sa réponse. S’il accepte l’achat, il adresse au propriétaire un courrier recommandé avec accusé de réception où il signifie sa proposition d’achat. Dans le cas où le propriétaire vendeur avait conclu la vente avec un autre acheteur, celle-ci sera de fait annulée.
Le locataire précisera sur son courrier s’il envisage de demander un emprunt bancaire pour financer cette acquisition. Dans ce cas, en raison du temps de réponse donné par la banque, le délai pour signer l’acte de vente passe de deux à quatre mois. Lorsqu’il achète le logement, le locataire n’a pas à régler d’éventuelles commissions demandées par une agence immobilière.
Si le locataire ne donne pas réponse à la proposition de vente dans les deux mois impartis, le propriétaire pourra vendre à l’acquéreur de son choix. Le locataire peut également signifier son refus par courrier. Il peut également émettre une contre-proposition. Si le propriétaire la refuse, le locataire perd son droit de préemption.
Le droit de préemption du locataire s’annule toutefois si un proche du propriétaire vendeur se positionne dans l’achat du logement pour l’occuper au titre de résidence principale (pour deux ans au moins). Ce proche doit être un ascendant (parents, grands-parents, arrières grands-parents) ou un descendant direct (enfants, petits-enfants, arrières petits-enfants) mais également un oncle, une tante, un neveu ou une nièce.
Si, lorsqu’il a quitté le logement, le locataire découvre que celui-ci a été vendu beaucoup moins cher que le prix de vente qu’on lui avait proposé, il peut porter plainte auprès du juge des contentieux de la protection. Le vendeur du logement s’expose alors à une forte amende.
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Le locataire peut-il s’opposer au congé ?
Le locataire ne peut pas contester le congé donné par le propriétaire, à moins que la procédure (motif non précisé dans la lettre, par exemple) et les délais de préavis ne soient pas respectés. Il peut aussi s’opposer au congé s’il entre dans la catégorie des locataires protégés.
Un locataire est considéré comme protégé dès lors que le foyer abrite une personne de plus de 65 ans et que l’ensemble des revenus reste en-deçà d’un certain plafond. Le propriétaire doit alors trouver une solution de relogement à son locataire, dans des conditions similaires au logement qu’il occupe (surface habitable, nombre de pièces, quartier, commodités…).
Toutefois, si le propriétaire est lui-même âgé de plus de 65 ans et que ses revenus sont en dessous des plafonds, le locataire, même protégé, devra accepter le congé et quitter les lieux.
Le locataire peut également s’opposer au congé si le propriétaire a acquis le logement moins de deux ans avant la date d’échéance du bail. Qu’il s’agisse de vente, de reprise ou de motif légitime et sérieux, le propriétaire ne peut pas donner congé avant de compter au moins deux ans de propriété. Il doit donc attendre la fin du bail suivant.
Lorsque le congé est demandé, le locataire doit libérer le logement au plus tard à la date d’échéance du bail. Il peut également anticiper son départ et dans ce cas, ne paiera de loyer que jusqu’à la restitution des clés au propriétaire.