Donner congé à un locataire n’est possible que dans certaines situations. Et la procédure doit suivre des règles strictes sous peine d’annuler purement et simplement le congé.
S’il souhaite donner congé à son locataire, le propriétaire bailleur ne peut le faire que dans trois cas précis : la vente du logement, la reprise du logement pour y habiter ou loger un proche, et le motif légitime et sérieux. S’il souhaite reprendre le logement pour y habiter lui-même, nous entrons dans le cadre du congé pour reprise.
Comment adresser un congé pour habiter au locataire ?
Le congé demandé par le propriétaire bailleur n’est autorisé par la loi qu’à la date de fin du bail, qu’il s’agisse d’un congé pour reprise, congé pour vente ou autre motif. Il n’est pas possible d’adresser un congé en cours de bail. Le courrier de congé doit être envoyé au locataire au moins six mois avant l’échéance du bail, ou trois mois si le logement est en location meublée.
La lettre de congé fera l’objet d’un courrier recommandé avec accusé de réception. Elle peut également être remise en main propre contre récépissé daté et signé, ou transmise par voie de commissaire de justice. La LRE, lettre recommandée électronique, peut également être utilisée si les deux parties se sont mises d’accord sur le principe. La lettre de congé sera accompagnée d’une notice d’information où sont rappelés les obligations du propriétaire bailleur et les recours du locataire.
Dans le cas du congé pour habiter, la procédure est identique si le propriétaire bailleur reprend le logement pour en faire sa résidence principale ou pour y loger un proche, en résidence principale également. Le proche doit être un conjoint (époux ou épouse, partenaire de pacs, concubin(e)), un ascendant (parents, grands-parents, etc.) ou un descendant (enfants, petits-enfants, etc.). Le courrier de congé doit mentionner le nom de la personne bénéficiaire du logement et justifier la nécessité de reprendre le logement (mutation professionnelle, perte d’emploi, situation de précarité, problème de santé, etc.).
Pour adresser un congé au locataire, le bailleur doit être propriétaire du logement depuis au moins deux ans. Si ce n’est pas le cas, il doit attendre l’échéance suivante (en cas de reconduction) pour adresser un congé. Cette mesure évite le rachat de certains logements occupés dans le but d’en déloger au plus vite les locataires.
Quels recours pour le locataire ?
Si le propriétaire bailleur respecte les délais de préavis et l’ensemble de la procédure, le locataire dispose de peu de recours pour s’opposer au congé. Il devra quitter les lieux à la date d’échéance et rendre les clés après l’état des lieux de sortie. Il veillera à ce qu’on lui restitue le dépôt de garantie. Le locataire peut également anticiper son départ, mais il reste tenu de payer charges et loyers jusqu’à la date d’échéance.
Le locataire dispose toutefois d’un recours s’il justifie du statut de locataire protégé, c’est-à-dire s’il est âgé de plus de soixante-cinq ans et que ses revenus sont inférieurs à un plafond, ou s’il héberge une personne dans cette situation. Le propriétaire bailleur peut également proposer une solution de relogement. Le statut de locataire protégé n’est en revanche d’aucun effet si le propriétaire justifie lui-même des mêmes critères, c’est-à-dire qu’il est âgé de plus de soixante-cinq ans et que ses revenus sont inférieurs aux plafonds.
Dans le cas d’un logement régi par la loi de 1948, le locataire bénéficie en théorie d’un droit au maintien, mais celui-ci ne s’applique plus lorsque le propriétaire lui adresse un congé pour vente ou pour reprise, voire pour travaux (cas de motif légitime et sérieux). Le locataire peut toutefois s’opposer au congé s’il est âgé de plus de soixante-dix ans.
Quelles sanctions en cas de congé frauduleux ?
Si le locataire a quitté le logement à la suite d’un congé pour reprise, et qu’il découvre que le logement n’est pas occupé par la personne mentionnée dans le courrier (ou que le logement est vide, ou loué à un autre locataire), il pourra se tourner vers le tribunal. Si le juge considère que le congé est frauduleux, le propriétaire s’expose dans ce cas à une amende (à hauteur de 6.000 €, et trois fois plus s’il s’agit d’une SCI) et des dommages et intérêts à verser à l’ancien locataire.