Doit-on proposer une offre de relogement lorsque l’on donne congé au locataire ? Pas toujours. Il n’y a aucune obligation dans certains cas.
Le propriétaire ne peut donner congé à son locataire que dans trois cas : lorsqu’il souhaite vendre son logement, lorsqu’il souhaite y loger lui-même ou un proche et enfin en cas de motif légitime et sérieux.
Comment donner congé pour vente ?
S’il souhaite vendre le logement, le propriétaire peut le faire tout en conservant son locataire. Toutefois, les circonstances du marché font qu’il est souvent plus rentable de vendre un logement vide qu’occupé. Mais s’il souhaite le vendre vide, il doit d’abord faire partir le locataire et pour ce, respecter des règles bien précises.
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La première de ces règles est que le propriétaire ne peut donner congé au locataire en cours de bail. Il est contraint d’attendre la date d’échéance ou de sa reconduction. En outre, s’il n’est propriétaire du logement que depuis moins de deux ans avant la date d’échéance, la loi ne l’autorise pas à vendre. Il doit donc attendre la date d’échéance suivante (pour peu que le bail en cours soit reconduit). Cette disposition permet d’éviter qu’un logement soit acquis dans le but d’en déloger l’occupant.
La lettre de congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant la date d’échéance (ou trois mois dans le cas d’une location meublée). Elle doit au minimum informer le locataire du motif du congé (en l’occurrence la vente), le prix de vente du logement, les conditions et la description du logement. Elle doit également énoncer les cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui indiquent les conditions de l’offre de vente au locataire.
C’est quoi, le droit de préemption ?
Car lorsqu’un locataire reçoit un congé pour vendre, il bénéficie d’un droit de préemption, ce qui signifie qu’il est prioritaire pour l’achat du logement. Au regard de la loi, la lettre de congé vaut offre de vente. Elle doit donc contenir le prix de vente du logement sous peine de nullité. Une notice d’information, relative aux obligations du propriétaire et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire, accompagne également la lettre de congé.
La loi précise que le droit de préemption du locataire s’annule lorsqu’un des acheteurs est un proche parent du propriétaire vendeur, c’est à dire un parent, un grand-parent, un arrière-grand-parent, un enfant, un petit-enfant, un arrière petit-enfant, mais également un oncle, une tente, un neveu ou une nièce (rien n’est précisé pour un frère ou une sœur).
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Le locataire dispose de deux mois pour informer le propriétaire de son intention puis signer l’acte de vente. Sans réponse au bout de deux mois, il est considéré que le locataire n’est pas intéressé par l’achat. S’il souhaite bien acquérir le logement, il doit en informer le propriétaire et préciser s’il souhaite recourir à un emprunt bancaire pour financer l’acquisition. Dans ce cas, le délai pour signer l’acte de vente passe de deux à quatre mois.
Peut-on proposer une offre de relogement lors d’un congé pour vente ?
Pour faciliter le départ du locataire, le propriétaire peut proposer une offre de relogement, mais ce n’est pas obligatoire sauf s’il s’adresse à un locataire protégé. Pour être considéré comme tel, le locataire doit être âgé de 65 ans ou plus à la date d’échéance du bail et si ses revenus nets ne dépassent pas un certain plafond. Il bénéficie également de cette protection s’il loge une personne répondant aux mêmes critères (65 ans révolus et revenus en deçà des plafonds).
Le locataire protégé peut donc s’opposer au congé donné par le propriétaire. Celui-ci a toutefois la possibilité de lui proposer une solution de relogement. L’habitat en question doit avoir les mêmes caractéristiques que le logement où vit le locataire, ou être d’une qualité supérieure sans augmentation de loyer. Il sera tenu compte de la surface habitable, du nombre de pièces mais également de la proximité.
Sur le plan géographique, le logement proposé doit se trouver :
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- dans le même arrondissement que l’ancien logement ;
- dans un arrondissement limitrophe ;
- dans une commune limitrophe de l’arrondissement ;
- dans le même canton que l’ancien logement ;
- dans un canton limitrophe appartenant à la même commune ;
- dans le canton d’une commune voisine ;
- à une distance inférieure à cinq kilomètres de l’ancien logement.
Quels risques en cas de congé frauduleux ?
Si le locataire parti à la suite d’un congé constate que son ancien logement a été vendu à un prix inférieur à ce qu’on lui avait proposé dans le cadre de son droit de préemption, il pourra porter plainte et demander des indemnités.