Quand un locataire reçoit un congé pour vente de la part du propriétaire, il bénéficie d’un droit de préemption. Toutefois, rien ne l’empêche de refuser la proposition d’achat.
Lorsque le propriétaire souhaite vendre un logement et demande au locataire de quitter les lieux à l’échéance du bail, on dit qu’il donne congé pour vendre. Il s’agit d’un des trois cas où le congé donné au locataire est autorisé par la loi. Les deux autres cas sont le congé pour reprise (quand le propriétaire souhaite en faire son logement principal ou celui d’un proche) et le congé pour motif légitime et sérieux (qui inclut le non-respect de ses obligations par le locataire mais également d’autres cas).
Comment donner congé pour vendre ?
Le congé pour vente doit obéir à une procédure très précise. Il ne peut être donné que pour l’échéance du bail ou de son renouvellement. En outre, le bailleur doit être propriétaire du logement depuis plus de deux ans. Si ce n’est pas le cas, il doit attendre l’échéance suivante du bail pour donner congé.
Le propriétaire ne doit pas conclure la vente du logement avant d’avoir donné congé au locataire : la vente sera automatiquement annulée si le locataire se porte acquéreur du logement. Le congé est signifié en envoyant un courrier en respectant un délai de préavis. S’il s’agit d’une location nue (non meublée), le courrier doit parvenir au locataire six mois avant l’échéance. Le préavis est réduit à trois mois dans le cas d’une location meublée.
La lettre de congé sera bien entendu transmise par courrier recommandé avec accusé de réception. Le propriétaire peut choisir de la remettre en main propre, contre un récépissé daté et signé, ou de le transmettre par voie de commissaire de justice. La lettre recommandée électronique peut également être choisie si le destinataire en accepte l’usage.
Il existe peu de recours au locataire pour s’opposer à un congé donné par le propriétaire, à moins qu’il réponde aux critères du locataire protégé (plus de 65 ans et revenus nets en dessous d’un certain plafond). Dans le cas d’un congé pour vente, il est recommandé de demander conseil à un avocat.
Qu’est-ce que le droit de préemption ?
Lorsque le locataire reçoit le courrier, il doit y trouver le motif du congé, en l’occurrence la vente du logement. Il trouvera également un document l’informant des obligations du bailleur dans le cas d’un congé et des possibilités de recours du locataire. Le courrier doit en outre indiquer le prix de vente du logement. Car selon la loi, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, ce qui signifie qu’il est prioritaire pour acheter le logement.
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Pour appliquer ce droit, le locataire est tenu de donner réponse dans les deux mois qui suivent la réception du courrier (qui a valeur d’offre de vente). S’il accepte l’offre d’achat, il envoie à son tour un courrier recommandé avec accusé de réception où il confirme sa proposition d’achat. Il devra préciser s’il envisage de recourir à un emprunt bancaire pour financer son acquisition.
L’acte de vente doit être signé dans les deux mois qui suivent la réception du courrier. En cas d’emprunt bancaire, le délai passe à quatre mois. Il est important de préciser qu’en aucun cas, s’il achète le logement, le locataire n’a à régler de frais d’agence.
Le droit de préemption du locataire peut ne pas s’appliquer dans certains cas. Par exemple, si un candidat acquéreur du logement est un proche du propriétaire vendeur, le locataire n’est plus prioritaire. Le proche en question doit être un ascendant (parent, grand-parent, arrière grand-parent) ou un descendant (enfant, petit-enfant, arrière petit-enfant) ou encore un oncle, une tante, un neveu ou une nièce.
Que se passe-t-il si le locataire refuse l’achat ?
S’il n’est pas intéressé par la vente du logement, le locataire envoie un courrier au propriétaire signifiant qu’il prend acte du congé et décline l’offre d’achat. Il peut également, tout simplement, ne pas donner réponse, et son droit de préemption sera annulé au bout des deux mois. Ce droit peut également être annulé si le locataire acquéreur envoie au propriétaire vendeur une contre-proposition et que celui-ci la refuse.
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Dès lors que le locataire à signifié qu’il ne souhaite pas utiliser son droit de préemption, le propriétaire est autorisé à vendre le logement à l’acquéreur de son choix. Le locataire est donc tenu de quitter le logement à la date d’échéance du bail. Il peut éventuellement anticiper son départ mais sera tenu de régler le loyer et les charges jusqu’au terme du bail.
Attention : s’il découvre que le logement a été vendu à un montant largement inférieur à celui qui était indiqué dans la proposition d’achat, il peut porter l’affaire auprès du juge des contentieux de la protection et demander des dommages et intérêts au propriétaire vendeur, lequel s’expose par ailleurs à de fortes amendes. Le recours à un avocat est plus que jamais conseillé.