Si le propriétaire souhaite vendre son logement vide et qu’il donne congé à son locataire, doit-il obligatoirement proposer une solution de relogement à celui-ci ?
Lorsqu’il a le projet de vendre un appartement ou une maison, le propriétaire peut préférer que le logement soit vide au moment de la vente, ce afin d’en tirer un meilleur prix. Il doit alors dans ce cas donner congé au locataire, une opération qui ne manque pas de contraintes.
Comment donner congé à un locataire ?
La législation ne reconnaît que trois situations dans lesquelles le propriétaire bailleur est autorisé à donner congé à son locataire : la vente du logement, sa reprise pour y habiter ou y loger un proche, et le motif légitime et sérieux, qui peut être une faute du locataire (dégradation, troubles, impayés…) mais aussi la nécessité d’entreprendre des travaux.
S’il souhaite vendre son logement, le propriétaire n’est pas obligé de demander au locataire de quitter les lieux. Il est tout à fait possible de vendre un logement occupé. L’acquisition sera faite en connaissance de cause et le nouveau propriétaire sera obligé de respecter les termes du contrat de location. Il ne pourra en outre pas s’opposer à la reconduction du bail et devra rembourser le dépôt de garantie au locataire quand celui-ci quittera les lieux.
Il est toutefois plus rentable, sur le plan financier, de vendre un logement lorsqu’il est vide. Le propriétaire bailleur doit alors demander au locataire de quitter les lieux. On dit alors qu’il lui donne congé et l’opération n’a rien d’aisée. En premier lieu, on ne peut pas donner congé à un locataire en cours de bail. Le propriétaire bailleur ne peut faire cette demande que pour la date d’échéance du bail en cours. En outre, il doit détenir le logement depuis plus de deux ans.
Le congé doit être donné au minimum six mois avant l’échéance du bail, ou trois mois dans le cas d’un logement meublé. Le propriétaire bailleur adresse un courrier recommandé avec accusé de réception. Il peut également remettre une lettre en main propre (contre récépissé daté et signé) ou transmettre le courrier par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Qu’est-ce que le droit de préemption du locataire ?
S’il s’agit d’un congé pour vente, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, c’est-à-dire que s’il se positionne pour acquérir le logement, il devient prioritaire à l’achat. Le courrier de congé doit donc informer le locataire du prix de vente du logement et mentionner les cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
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Le locataire dispose de deux mois pour manifester son intérêt d’achat et envoie sa réponse par courrier recommandé. Il précisera s’il souhaite financer l’acquisition par des fonds propres ou s’il souhaite demander un emprunt bancaire. Dans ce dernier cas, les deux parties bénéficient de quatre mois avant de signer le contrat de vente.
Le droit de préemption du locataire ne s’applique pas lorsque le logement est vendu occupé, puisqu’il n’y a pas dans ce cas, de congé donné au locataire. Le locataire peut toutefois se positionner pour l’acquisition, mais il ne bénéficie d’aucune priorité.
Si le locataire à qui l’on a donné congé n’est pas intéressé par l’acquisition du logement, il peut signifier sa réponse au propriétaire bailleur ou… ne pas donner de réponse du tout, ce qui équivaut à décliner l’offre d’achat. Le propriétaire bailleur devient donc libre de vendre le logement à l’acquéreur de son choix.
Lorsqu’il reçoit la lettre de congé, le locataire reçoit également un document rappelant les obligations du propriétaire bailleur et les possibilités de recours du locataire. A moins que le propriétaire bailleur n’ait pas respecté un élément de la procédure (délai, mentions obligatoires dans le courrier…), il est difficile au locataire de s’opposer à un congé.
Quelles solutions de relogement pour le locataire protégé ?
Il bénéficie toutefois d’une protection si lui-même ou un membre de son foyer est âgé de plus de soixante-cinq ans et perçoit des revenus inférieurs à un certain plafond. Toutefois cette protection s’annule lorsque le propriétaire bailleur présente les mêmes caractéristiques.
S’il tient absolument à ce que ses locataires protégés quittent le logement qu’il souhaite vendre, le propriétaire bailleur peut proposer une solution de relogement. L’habitat proposé doit être de qualité équivalente ou supérieure : surface habitable, nombre de pièces, accessibilité, environnement, etc. Le montant du loyer ne doit en outre pas être supérieur à celui appliqué pour le logement en cours.
Si le locataire n’entre pas dans les critères du locataire protégé, le propriétaire bailleur n’est pas tenu de lui proposer un solution de relogement.