Lorsque son locataire quitte le logement, le propriétaire ne peut se soustraire à l’obligation de rendre le dépôt de garantie, à moins de pouvoir justifier toute retenue.
Le dépôt de garantie (parfois appelée, à tort, caution) reste un usage très répandu dans le monde de la location immobilière, même s’il n’est en rien obligatoire. S’il est admis tant par les bailleurs que par les locataires, il peut devenir un sujet de tension au moment de la restitution de la somme, malgré un encadrement législatif qui se veut précis.
Comment justifier une retenue sur le dépôt de garantie ?
Lorsque le locataire quitte le logement, le propriétaire bailleur a la possibilité de retenir tout ou partie du montant du dépôt de garantie dans certains cas :
À lire Rappels sur les obligations du locataire
- Lorsqu’il reste au locataire un ou plusieurs loyers à régler ;
- Lorsque l’état des lieux de sortie a fait apparaître des besoins en réparations ;
- Lorsqu’il reste une régularisation des charges à effectuer.
Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée. Si le locataire est en retard dans le règlement des loyers et des charges, le propriétaire bailleur doit sortir une copie des lettres de relance qu’il a envoyées pour réclamer son dû.
Si des réparations sont à effectuer dans le logement à la suite de dégradations dont le locataire est responsable (et si ces dégradations apparaissent bien dans l’état des lieux de sortie), le propriétaire bailleur doit demander des devis à des professionnels afin de justifier la somme à retenir. C’est également le cas si le locataire n’a pas effectué les travaux locatifs qui lui incombent.
Si une régularisation des charges reste à effectuer après le départ du locataire, les deux parties conviennent d’une somme à retenir. Celle-ci ne pourra être supérieure à 20% du montant total du dépôt de garantie. Le calcul de la régularisation des charges déterminera la somme restant due par le locataire. Le propriétaire bailleur la retiendra sur les 20% initialement retenus et rendra le reliquat au locataire.
Quand faut-il rendre le dépôt de garantie ?
Le propriétaire bailleur dispose d’un mois pour restituer au locataire le montant du dépôt de garantie. Le délai passe à deux fois lorsque les dégradations commises nécessitent des devis. Il est important que le locataire partant communique son RIB et ses nouvelles coordonnées au propriétaire, afin que ce dernier puisse le contacter et lui verser son dû.
À lire Le manuel ultime pour réussir la vente de votre terrain en tant que particulier
Le montant rendu peut être intégral ou amputé de retenues (si impayés ou dégradations) ou de provisions (pour régularisation des charges). Dans tous les cas, si une somme est retenue, elle doit faire l’objet d’un ou plusieurs justificatifs qui seront transmis au locataire, le cas échéant :
- les états des lieux d’entrée et de sortie ;
- les devis ou factures de travaux ;
- les photographies d’éléments dégradés ;
- les constats de commissaire de justice ;
- les courriers de relances pour charges ou loyers restant impayés.
Le locataire a la possibilité de contester la somme retenue sur le dépôt de garantie. Il doit dans ce cas adresser au propriétaire un courrier par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le locataire doit-il assumer les dégradations liées à l’usure ?
Un des litiges les plus courants, au moment de l’état des lieux de sortie, est l’usure du logement. Celle-ci est-elle de la responsabilité du locataire ou bien est-elle la conséquence inéluctable du temps qui passe ? Si le locataire est tenu de maintenir le logement en bon état, en refaisant la peinture ou en changeant le papier peint, il ne peut pas grand chose face à la vétusté telle que définie dans le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, c’est à dire « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement« .
Depuis l’application de ce décret, le bailleur et le locataire peuvent appliquer au logement une grille de vétusté afin de définir les responsabilités. Si cela se pratique couramment dans les logements sociaux, c’est plus rare dans les logements privés. Il n’existe pas encore de modèle de grille de vétusté, ce qui nécessite souvent l’intervention d’un avocat en droit du logement.
Quels recours du locataire en cas de non-restitution du dépôt de garantie ?
Si à l’issue du délai convenu (un ou deux mois), le locataire n’a toujours pas reçu le versement du dépôt de garantie, celui-ci procédera à une mise en demeure. Il adressera au propriétaire un courrier recommandé avec accusé de réception demandant la restitution du dépôt de garantie.
La somme due sera en outre augmentée d’un montant équivalent de 10% du loyer par mois de retard entamé (bien entendu, cette majoration ne peut s’appliquer si le locataire n’a laissé ni RIB, ni coordonnées au bailleur, ce que celui-ci devra prouver).
Si le propriétaire ne procède pas au remboursement, le locataire peut engager une procédure de conciliation avec un conciliateur de justice ou la CDC, commission départementale de conciliation. Si cette procédure ne donne aucun résultat, le locataire pourra porter l’affaire en justice. Si la somme en jeu est supérieure à 5000 €, le locataire pourra directement s’adresser au tribunal, sans passer par une conciliation.