La sous-location est un cas particulier dans la législation du logement locatif. Il est important de bien connaître la réglementation pour éviter tout abus.
Sur le principe, un locataire peut disposer de son logement comme il l’entend. Il n’a pas besoin de l’autorisation du bailleur pour inviter quelqu’un, pour l’héberger plusieurs nuits ou l’installer dans le logement en tant que conjoint. En revanche, si le locataire monnaie cet hébergement, contre un loyer ou un partage des frais, il est tenu d’en faire part à son bailleur ainsi qu’au fisc.
Comment définir la sous-location ?
On emploie le terme de sous-location dès lors que le locataire demande un loyer (ou une compensation financière) à la personne qu’il héberge ou à qui il prête son logement. Dans ce cas, le locataire principal est soumis à plusieurs obligations. La première est d’obtenir l’autorisation écrite du propriétaire bailleur de loger la personne et de percevoir un montant. Celui-ci ne peut en aucun cas dépasser le loyer convenu entre le propriétaire bailleur et le locataire principal.
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Dans le cas où le locataire héberge des proches sans contrepartie financière, ou qu’il prête gratuitement son logement, il ne s’agira pas, sur le plan juridique, de sous-location, étant entendu que le locataire dispose du droit de recevoir chez lui les personnes qu’il désire.
La difficulté pour le propriétaire est bien de savoir si son locataire tire un avantage du toit qu’il offre à ses proches. Comment savoir par exemple si la personne invitée verse une compensation financière sans entrer dans la vie privée du locataire ? En outre, dans le cas d’un prêt du logement, lorsque celui-ci se prolonge dans le temps, à partir de combien de temps peut-on considérer qu’il s’agit d’une sous-location ?
Quels sont les droits du propriétaire face à la sous-location ?
S’il redoute les effets indésirables de la sous-location, le propriétaire bailleur a la possibilité de la refuser à son locataire, refus qu’il n’a en outre pas à justifier. L’interdiction de sous-location peut également faire l’objet d’une clause dans le contrat du bail. Il peut s’appuyer sur la notice d’information annexée au contrat de location qui reprend, chapitre 2.2, les obligations du locataire dictées par l’arrêté du 29 mai 2015.
Dans le cas où le locataire outrepasse l’interdiction du propriétaire bailleur pour sous-louer son logement, il s’expose à une résiliation du bail, ainsi qu’à une demande de dommages et intérêts.
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Si le propriétaire donne son accord pour une sous-location, celui-ci doit être formulé par écrit. Le locataire pourra ainsi le transmettre à son sous-locataire. Le propriétaire doit être informé du montant du loyer qui sera pratiqué dans la sous-location, et doit donner son accord. Ce montant ne doit pas dépasser celui du loyer que paie le locataire principal. La sous-location doit faire l’objet d’un contrat entre le sous-locataire et le locataire principal (devenu son bailleur). Le bail ne doit bien entendu pas dépasser celui du locataire principal.
Le loyer convenu doit être versé par le sous-locataire au locataire principal et non pas au propriétaire. Celui-ci ne doit recevoir que le loyer fixé avec son locataire. Il n’a notamment pas à subir les défauts de paiement du sous-locataire. Le propriétaire doit également s’assurer que son locataire a effectué les éventuelles démarches et formalités. Certaines sont obligatoires dans le cas par exemple d’une sous-location saisonnière (déclaration en mairie, taxe de séjour, etc.).
Quelles sont les obligations du locataire qui sous-loue ?
S’il perçoit des loyers de la part de son sous-locataire, le locataire principal est tenu de les déclarer aux impôts. Puisqu’il s’agit, sauf exception, d’une sous-location meublée, ces revenus seront déclarés comme en BIC, bénéfices industriels et commerciaux.
Si le logement est sous-loué en location saisonnière ou en meublé de tourisme, le locataire ne peut effectuer ce type de location que quatre mois dans l’année. Cette sous-location doit être déclarée à la mairie (du moins dans les communes qui l’exigent). Même si en cas de défaut la sanction tombera sur le locataire, il est recommandé au propriétaire de bien veiller à ce que ces déclarations aient été dûment faites.
La cohabitation intergénérationnelle est-elle une sous-location ?
Dans le cas où le locataire est âgé de plus de soixante ans et qu’il loge une personne de moins de trente ans, cette sous-location passe dans le cadre de la cohabitation intergénérationnelle. Ce type de sous-location a été légiféré par l’arrêté du 30 janvier 2020. Son principe est d’éviter aux personnes âgées vivant seules d’être confrontées à la solitude en bénéficiant des services d’un colocataire plus jeune qu’elle. Ce dernier bénéficie ainsi d’un logement dans des conditions intéressantes (voire d’une gratuité dans certains cas).
Si elle reste considérée comme une sous-location, la cohabitation intergénérationnelle bénéficie de quelques aménagements spécifiques. Le locataire senior est tenu d’avertir le propriétaire mais celui-ci n’a pas la possibilité de s’opposer à cette sous-location si les deux parties sont dans les tranches d’âges requises. Il est à noter, enfin, que la cohabitation intergénérationnelle, également appelée logement partagé solidaire, peut faire l’objet d’une colocation plutôt qu’une sous-location.