Les récentes décisions du Sénat, adoptées le 29 novembre concernant la fiscalité immobilière, viennent bouleverser le paysage des plus-values de cession pour les propriétaires de biens en location meublée et nue.
Ces amendements au projet de budget 2025 visent à réformer l’imposition des plus-values, modifiant ainsi les règles applicables aux cessions de biens immobiliers. Il est essentiel pour les investisseurs et les particuliers de comprendre les implications de ces changements afin de mieux anticiper les conséquences fiscales qui en découleront.
Le vendredi 29 novembre, le Sénat a adopté une série d’amendements au projet de loi de finances 2025 qui impacte significativement la fiscalité immobilière, en particulier en ce qui concerne la location meublée et la location nue, ainsi que les plus-values de cession. Ces ajustements visent à harmoniser les régimes fiscaux tout en tenant compte des enjeux actuels liés à la crise du logement. Pour plus d’informations sur les implications de ces changements, vous pouvez consulter des sources supplémentaires telles que Capital et Gérer Seul.
Contexte et enjeux de la réforme
Le projet de loi de finances 2025, discuté au Sénat, comporte des dispositions qui visent à modifier le traitement fiscal des ventes immobilières, en particulier des biens donnés en location. La fiscalité actuelle, qui impose les plus-values de cession de manière significative, fait l’objet de nombreuses critiques en raison de son imposition élevée qui pourrait freiner les décisions des propriétaires. En effet, sous le régime actuel, les plus-values sont imposées à un taux de 36,2 % lorsque l’on prend en compte les prélèvements sociaux.
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Les nouvelles décisions, qui doivent encore être confirmées lors du vote final prévu le 12 décembre, pourraient modifier cette imposition. Cela est d’autant plus pertinent dans un contexte où la demande locative, tant pour la location meublée que pour la location nue, évolue rapidement, ce qui a conduit à la nécessité d’adapter le cadre fiscal pour encourager la rétention de biens immobiliers sur le long terme.
Modifications concernant la location meublée non professionnelle
Un des amendements clés qui a retenu l’attention concerne la location meublée non professionnelle (LMNP). Actuellement, les conséquences fiscales de la cession d’un bien meublé s’alourdissent en raison de la prise en compte de l’amortissement dans le calcul de la plus-value. Auparavant, les propriétaires pouvaient bénéficier d’une certaine souplesse, mais cela pourrait désormais être restreint par la réintégration de la perte de valeur annuelle du bien. Cela signifie que les cédants pourraient voir leur plus-value majorée, entraînant potentiellement une hausse substantielle de l’impôt à payer.
Pour remédier à cette situation, un amendement adopté par le Sénat prévoit que ces nouvelles règles ne s’appliqueront qu’aux cessions effectuées à compter du 1er janvier 2025. Les propriétaires qui ont vendu leur bien avant cette date ne seront donc pas affectés par ces changements, offrant un certain répit aux investisseurs récents.
Les résidences hors du champ d’application
Un autre aspect notable est l’exclusion de certaines catégories de logements du champ d’application de ces nouvelles règles. Les résidences seniors, résidences étudiantes et établissements pour personnes âgées ou handicapées sont désormais protégés par des amendements spécifiques visant à ne pas alourdir leur fiscalité en cas de cession. Cet aspect est crucial alors que ces types de logements jouent un rôle majeur dans la dynamique sociale et économique des territoires.
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Bernard Delcros, un des sénateurs ayant proposé ces amendements, a souligné l’importance de ces résidences dans le contexte actuel de crise du logement, en précisant que leur dévalorisation par une trop forte fiscalité pourrait avoir des conséquences contraires à celles visées par les politiques publiques.
Harmonisation des abattements fiscaux
Également au cœur des débats, l’harmonisation des abattements fiscaux entre les biens en location meublée et ceux en location nue a été un sujet de préoccupation. Les sénateurs ont voté pour augmenter l’abattement fiscal pour le régime micro-foncier de 30 % à 50 % pour les locations nues. Cet amendement vise à faire face à la diminution des logements loués nus, réduite de moitié en quatre années, alors que la location meublée connait une augmentation rapide.
Avec ce changement, l’abattement applicable à la location nue sera désormais aligné avec celui des meublés de tourisme classés. Cela devrait encourager les propriétaires à remettre des biens à la location dans le marché traditionnel, tout en espérant un équilibre entre les deux formes de location.
Vers une réforme des plus-values de cession
Le sénateur Vincent Delahaye a introduit un amendement législatif qui propose une réforme de l’imposition des plus-values de cession. Actuellement fixée à 36,2 %, il est envisagé de la ramener à 15 % après deux années de détention. Cette initiative vise à favoriser les investissements à long terme tout en maintenant un cadre pour décourager la spéculation immobilière.
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Les nouvelles mesures permettront également de conserver un taux d’imposition de 30 % sur les cessions réalisées dans moins de deux ans, suggérant une volonté d’encourager des détentions plus longues et un engagement envers la stabilité du marché immobilier. Cependant, ces mesures ne prendraient pas effet avant le 1er janvier 2026, laissant ainsi un laps de temps aux acteurs du marché pour s’adapter.
Avec l’examen portefeuille sur cette question encore en cours, il est crucial pour les investisseurs et propriétaires immobiliers de suivre l’évolution des discussions au Sénat. Selon l’évolution du texte final, ces ajustements pourraient redéfinir le paysage fiscal de l’immobilier et influencer les décisions d’investissement dans les mois à venir.
En somme, les nouvelles décisions adoptées par le Sénat offrent des perspectives intéressantes pour la fiscalité de la location meublée, de la location nue et des plus-values de cession. Les changements, s’ils sont approuvés dans leur intégralité, auront des implications réelles pour les propriétaires et investisseurs en immobilier.
Les récentes décisions du Sénat concernant la fiscalité de la cession immobilière ont des implications significatives pour les propriétaires de biens, qu’ils soient meublés ou non. En particulier, l’adoption d’amendements visant à adapter le régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) sur la base de l’amortissement comptable modifie le paysage fiscal pour ces acteurs du marché. La réintégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value pourrait entraîner une augmentation notoire des sommes dues lors de la revente, mettant en lumière la nécessité pour les propriétaires de comprendre ces nouvelles règles afin d’anticiper les impacts sur leur rentabilité.
Parallèlement, la décision d’aligner l’abattement fiscal de la location nue avec celui des meublés de tourisme classés est une étape importante. Ce réajustement, augmentant le taux d’abattement à 50 %, représente un soutien pour les propriétaires de logements locatifs, encourageant une diversification dans le type de location. Cela pourrait également favoriser une certaine régularité dans le marché locatif, éloignant les propriétaires de la tentation de se tourner vers la location meublée à des fins touristiques, souvent plus lucratives mais qui créent des tensions dans le parc locatif traditionnel.
En outre, les exclusions apportées par le Sénat pour les résidences seniors et les établissements pour personnes âgées témoignent d’une volonté d’aider des catégories de logements particulièrement sensibles à la crise actuelle. Ces modifications témoignent d’une prise de conscience des enjeux liés au logement et à la nécessité de créer un environnement fiscal équilibré qui favorise à la fois l’investissement locatif et l’accès au logement pour des populations vulnérables.