Lorsque le comportement d’un occupant nuit à la tranquillité de ses voisins, la responsabilité du propriétaire bailleur est engagée. Quelles sont les actions à mener en cas de troubles du voisinage de son locataire ?
La loi française classe les troubles du voisinage en plusieurs catégories : les nuisances sonores, les nuisances olfactives et les nuisances visuelles. Lorsque celles-ci sont provoquées, délibérément ou non, par un locataire, son propriétaire bailleur est considéré comme responsable. Il doit donc agir pour que cessent ces troubles.
Comment définir un trouble du voisinage ?
Différents types de bruits peuvent provoquer une gêne chez un occupant : les travaux, une rue animée, la proximité d’un lieu de loisirs, mais aussi des bruits provenant du voisin, de son comportement, son activité ou son animal de compagnie. Si les bruits sont considérés comme un trouble anormal, s’ils se manifestent jours et nuits et de manière répétitive, la personne dérangée peut déposer une plainte.
Le tapage nocturne est l’une des infractions les plus fréquentes en termes de nuisances sonores. Contrairement à une idée répandue qui laisse entendre que l’on a le droit d’être bruyant jusqu’à 22 heures, il n’existe pas d’horaires précis qui fixent la nocturnité du tapage. Il s’agit de troubles commis aux heures où les personnes sont censées dormir. Le bruit en question n’est pas nécessairement répétitif ni même intense. Il peut n’avoir été commis qu’une seule fois. Il constitue un trouble dès lors qu’il a dérangé le voisinage.
La nuisance olfactive est également un trouble du voisinage. Elle peut provenir des poubelles, du dépôt d’ordures, du compost, du fumier, ainsi que des aliments chauffés en extérieur (à l’occasion d’un barbecue par exemple). Enfin, la nuisance visuelle, pour des éléments qui obstruent le champ de vision du voisin, ou le forcent à voir quelque chose de déplaisant, peut également faire l’objet de plaintes au titre de trouble du voisinage.
La presse fait souvent l’écho de plaintes portées par de nouveaux habitants s’installant en campagne et découvrant le bruit ou les odeurs provoqués par les animaux et les activités agricoles. Après plusieurs jurisprudences, la justice classe désormais ce type d’incident parmi les inconvénients inhérents à la vie rurale. Elles ne peuvent être considérées comme nuisances dès lors qu’elles se produisent dans le cadre d’une activité normale.
Comment agir en cas de trouble de voisinage ?
Lorsque la personne est tenue au courant du trouble qu’elle provoque, elle est tenue par la loi d’y mettre fin. Si elle refuse de se soumettre à cette obligation, elle sera condamnée. Cela part d’une simple amende et cela peut conduire au tribunal. Si la personne à l’origine du trouble est locataire du logement, son propriétaire bailleur sera également considéré comme responsable s’il n’a effectué aucune action pour mettre fin au litige.
Le propriétaire bailleur sera informé du trouble de voisinage commis par son locataire par courrier recommandé avec accusé de réception (il peut bien entendu l’être de manière informelle, par un simple coup de téléphone par exemple, mais sur le plan juridique, seul le courrier constitue une preuve).
En premier lieu, le (ou les) voisin(s) dérangés font part de leur gène à l’occupant responsable des nuisances. D’abord effectué de manière informelle, la demande de mettre fin aux nuisances se matérialise, sur le plan juridique, par un courrier adressé en recommandé avec accusé de réception. Le courrier peut également être remis en main propre contre récépissé, ou encore être transmis par voie de commissaire de justice.
Si la personne à l’origine des nuisances n’a rien modifié de son comportement, et de ses conséquences, le (ou les) voisin(s) :
- dépose(nt) une plainte en gendarmerie ;
- demande(nt) un constat au commissaire de justice ;
- adresse(nt) un courrier au propriétaire du logement de la personne.
Dès lors qu’il a reçu le courrier, le propriétaire bailleur devient responsable des nuisances provoquées par son locataire. Il doit sans attendre informer celui-ci des troubles qu’il provoque et lui demander d’y mettre fin. Ces demandes doivent se faire par courriers recommandés afin de servir auprès du tribunal de preuves d’initiatives concrètes.
Quelles conséquences pour des troubles de voisinage ?
Le trouble du voisinage peut provoquer la résiliation du bail. Si le locataire fait preuve de mauvaise volonté, le propriétaire peut demander une conciliation puis porter l’affaire devant la justice et lui demander l’expulsion du locataire. Il devient nécessaire à ce stade de faire appel à un avocat.
La procédure est identique si le locataire fait preuve d’incivilités (lesquelles ne sont pas comprises, juridiquement, parmi les troubles de voisinage) :
- non respect du règlement de copropriété ;
- dégradation ou encombrement des parties communes ;
- violences à l’égard d’autres locataires ou de tiers.
Dans le cas d’une sous-location, le locataire principal est responsable des agissements du sous-locataire. Toutefois le propriétaire bailleur se doit d’intervenir en cas de troubles afin de ne pas être accusé de passivité.