Un logement sans occupant représente un manque à gagner important pour le propriétaire. Dès lors qu’une vacance locative se fait jour, il faut trouver un locataire au plus vite. Comment procéder efficacement ?
Le terme de vacance locative s’emploie lorsqu’un logement destiné à la location n’a plus d’occupants. Cette situation représente un manque à gagner pour le propriétaire et nécessite qu’elle soit réglée au plus vite. Il faut alors se mettre à la recherche d’un locataire.
Quelles sont les raisons de la vacance locative ?
Il est important de bien distinguer la vacance locative de la carence locative. Les deux termes signifient que le logement n’a pas d’occupant, à la nuance près que la carence locative a lieu avant la première mise en location, après la construction du logement, par exemple. La vacance locative quant à elle a lieu entre le départ d’un locataire et l’arrivée du suivant.
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Il existe plusieurs facteurs qui créent la situation de vacance locative. Le premier est bien entendu le départ anticipé du locataire en place, qui n’aurait pas été… anticipé par le propriétaire bailleur. La situation peut devenir compliquée dans un marché locatif à forte concurrence, notamment dans les zones non tendues.
Il est important pour le propriétaire de bien définir la raison de la vacance de son logement. Celui-ci peut ne plus répondre aux besoins des locataires potentiels : loyer trop élevé, consommation d’énergie trop importante, usure du bien, etc. Sa situation géographique peut avoir baissé en termes d’intérêt, si son environnement s’est dégradé par exemple par la fermeture d’une école ou un quartier négligé par les plans d’urbanisation.
Comment rendre son logement plus attractif ?
Si le propriétaire ne trouve pas de locataire, il se doit avant tout d’optimiser le logement. C’est le bon moment pour réaliser des travaux de rénovation, notamment sur le plan énergétique. Plus le DPE, diagnostic de performance énergétique, sera optimisé (classe D minimum), plus sa consommation sera légère, ce qui constitue un argument de poids pour le locataire potentiel.
Il faut donc penser à renouveler les équipements : le chauffage, la ventilation, l’éclairage, l’isolation, la chaudière, etc. Il faut également s’interroger sur les outils de communication et la connexion à internet, très importante dans un contexte où le télétravail devient presque la norme.
Il faut profiter de ces travaux pour améliorer certains espaces essentiels comme la cuisine ou la salle de bain, repeindre les murs et le plafond, changer le parquet si celui-ci révèle trop de signes d’usure.
Comment rendre le logement compétitif ?
En cas de vacance du logement, il faut également s’interroger sur le loyer pratiqué. Peut-être le montant est-il trop élevé ? Une étude de marché s’impose. Il faut dès lors consulter les sites d’annonces et les agences immobilières pour s’informer des loyers pratiqués dans les logements équivalents (surface, nombre de pièces…) dans le voisinage.
Il s’agit dès lors d’ajuster le montant du loyer par rapport au marché, mais aussi par rapport au montant des charges si celui-ci s’avère important. Bien entendu, il n’est pas question de proposer un prix exagérément bas, qui nuirait au rendement de l’acquisition (et qu’il serait très difficile de rattraper par la suite).
Quelles solutions alternatives adopter ?
Si le logement reste vacant, c’est peut-être son utilisation qui n’est plus adaptée. Peut-être un logement vide rencontrerait-il plus de succès s’il était meublé ? Ne faut-il pas plutôt cibler la clientèle du bail mobilité plutôt qu’un bail à long terme ? Pourquoi ne pas envisager de transformer le logement en meublé de tourisme pour location saisonnière ?
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Il est important de ne pas se conformer à un schéma classique et de s’ouvrir à toute forme de location. Peut-être est-ce le moment de consulter un professionnel susceptible d’optimiser l’occupation du logement par son approche beaucoup plus précise du marché.
Enfin, il peut être important de s’interroger sur la qualité de l’annonce diffusée pour la recherche de locataires. Est-elle suffisamment attractive ? Contient-elle bien toutes les informations nécessaires ? Les atouts du logement (proximité, transports, commerces…) sont-ils bien mis en avant ? Les photographies donnent-elles envie ? L’annonce est-elle bien présente sur les plateformes les plus visitées ?
Peut-on s’assurer contre la vacance locative ?
Certaines compagnies d’assurances proposent une garantie pour être indemnisé en cas de vacance locative. Celle-ci peut être proposée dans le cadre d’une GLI, garantie loyers impayés. Elle nécessite bien entendu une cotisation supplémentaire.