Peut-on vendre un logement alors qu’il est occupé ? La loi ne l’empêche pas, mais il est important de bien connaître les droits du locataire.
Vendre un logement alors qu’un locataire y réside est une situation courante et parfaitement encadrée par la législation. Le propriétaire vendeur, ainsi que l’acquéreur, se doivent avant tout de respecter les droits du locataire.
Faut-il vendre le logement vide ou occupé ?
La question est de savoir s’il est plus rentable de vendre un appartement occupé que s’il est vide. Le marché est souvent plus favorable aux logements vides notamment quand les acquéreurs souhaitent y faire des travaux de transformation. Toutefois, la vente d’un logement occupé pourra intéresser certains acheteurs. La présence d’un occupant leur assure en effet des revenus locatifs dès l’achat et les dispense d’une fastidieuse recherche de locataires.
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Il est ainsi possible de vendre un logement en cours de bail. Le locataire doit en être informé mais il n’a pas la possibilité de s’opposer à la cession. En achetant le logement, l’acquéreur doit respecter les clauses du contrat de location jusqu’à son terme. Il ne pourra s’opposer à une reconduction. Il ne pourra pas non plus augmenter le montant du loyer hors du cadre prévu par la loi, ni modifier une clause du contrat sans un accord du locataire. Le cas échéant, cette disposition fera l’objet d’un avenant.
Le nouveau propriétaire perçoit les loyers du locataire à partir de la première échéance qui suit son achat. Il perçoit également les charges. Ce qui reste dû à l’ancien propriétaire fait l’objet d’une négociation dans la vente. Le locataire ne doit en aucun cas être impacté. L’acquéreur s’engage également à verser le montant du dépôt de garantie lorsque le locataire quittera le logement.
Peut-on donner congé au locataire pour vendre le logement ?
La vente d’un logement sans locataire peut être, selon les situations, nettement plus rentable. Dans ce cas, le propriétaire doit donner congé au locataire. Toutefois, il est contraint d’attendre la fin du bail, et doit lui faire parvenir la lettre de congé six mois avant cette échéance (ou trois mois dans le cas d’un logement meublé). Dans ce cas, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, ce qui signifie qu’il est prioritaire pour l’achat du logement.
Le droit de préemption ne s’applique toutefois pas si un proche parent du propriétaire s’est positionné pour l’achat du logement : parents, grands-parents, arrière-grands-parents, enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants, oncle ou tante, nièce ou neveu… (les textes ne mentionnent pas les frères et sœurs). L’acheteur doit faire du logement sa résidence principale pendant au moins deux ans.
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Donner congé au locataire n’est possible que si le logement a été acquis plus de deux ans avant la date d’échéance. Dans le cas contraire, le propriétaire doit attendre l’échéance suivante. Par exemple, si le logement a été acquis le 15 juillet 2024 (date de la signature de l’acte authentique), aucun congé ne peut être adressé au locataire avant le 16 juillet 2026.
Le courrier de congé sera adressé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Il peut également être remis en main propre, contre récépissé, ou par voie de commissaire de justice. La lettre doit contenir le motif du congé (congé pour vente dans notre cas) ainsi que le prix et les conditions de vente. Car le droit de préemption du locataire s’applique et le courrier de congé a également valeur de proposition d’achat.
Ainsi le courrier reprendra-t-il la description du logement (adresse, nombre de pièces, surface habitable…) et ajoutera-t-il les cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. En annexe, le locataire recevra également la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.
Le locataire dispose de deux mois pour répondre à la proposition d’achat. Sans réponse, il sera considéré qu’il ne donne pas suite. S’il se déclare intéressé, l’achat pourra être réalisé dans les deux mois qui suivent la réception du courrier de congé. Le locataire acheteur devra préciser comment il souhaite financer son achat. S’il doit souscrire un emprunt bancaire, il bénéficiera de deux mois supplémentaires pour conclure l’achat.
Le locataire peut-il s’opposer à un congé ?
Le locataire dispose de peu de recours pour s’opposer à un congé. Seul un défaut de procédure (non-respect du délai de préavis, courrier incomplet…) peut faire repousser le congé.
Le congé peut également être annulé si l’occupant du logement est un locataire protégé. Ce statut est défini par deux critères, l’âge des occupants et les revenus du foyer.
Si le locataire est âgé de plus de 65 ans, ou s’il loge une personne de plus de 65 ans, et que dans les deux cas les revenus sont inférieurs à un plafond (défini selon le nombre de personnes et la région où se trouve le logement), il est considéré comme locataire protégé. Il peut donc repousser le congé sauf si le propriétaire… répond aux mêmes critères, c’est-à-dire âgé de plus de 65 ans et revenus inférieurs aux plafonds.