Le propriétaire bailleur, surtout lorsqu’il débute, peut avoir du mal à fixer le montant du loyer. Voici quelques conseils pour définir le juste montant.
Il est important pour le propriétaire de fixer un montant de loyer qui soit à la fois réaliste et compétitif. Réaliste car il doit correspondre aux tendances du marchés, et compétitif dans le sens où il intéressera des locataires. Il ne doit être ni trop élevé, car il fera fuir les potentiels locataires, ni trop en dessous du marché, car peu rentable.
Comment sonder les tendances du marché ?
Le marché de l’immobilier n’est pas réputé pour sa stabilité. En fonction de nombreux événements, le prix de vente et les montants de loyers peuvent voir une période de forte augmentation succéder à un calme plat.
L’inflation globale est un facteur important dans l’évolution du montant des loyers, mais d’autres critères entre également en jeu :
- L’augmentation de la population dans une zone donnée, plus rapide que celle de la construction de logements. La raréfaction de ceux-ci provoque une montée des tarifs ;
- L’émergence de la location saisonnière, qui s’est faite au détriment de la location en habitations principales. Ce point fait l’objet de nouvelles réglementations ;
- La réglementation en matière de performance énergétique condamne certains logements tout en valorisant les autres, ce qui favorise également une augmentation significative des loyers.
Pour fixer le montant du loyer de son logement, il faut étudier l’offre et la demande dans la zone où il se situe. Le propriétaire bailleur consultera les annonces des logements voisins qui présentent les mêmes caractéristiques (surface habitable, nombre de pièces, etc.). Ces annonces sont disponibles sur le web dans les plateformes immobilières les plus en vue. On peut également rendre visite aux agences immobilières présentes dans le secteur.
Comment valoriser son logement (et pratiquer le meilleur loyer) ?
Afin d’optimiser le montant du loyer, et rendre le logement le plus rentable possible, il est bon de faire un point sur l’état du logement. Un audit énergétique permet d’avoir une idée précise de sa consommation et d’envisager des travaux de rénovation.
Le DPE, diagnostic de performance énergétique, est obligatoire avant toute mise en location (il l’est également dans le cadre d’une vente). Plus son résultat sera bon (idéalement au-dessus de la classe D), plus le montant du loyer pourra être élevé. Les locataires potentiels savent qu’ils pourront faire des économies grâce à l’optimisation de la consommation.
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Les travaux peuvent également être réalisés afin d’améliorer le confort du logement. Un équipement moderne, une cuisine aménagée, un éclairage optimisé par la domotique, sont des atouts qui font la différence et qui permettent un loyer plus élevé.
Quelles sont les réglementations en matière de montant du loyer ?
Outre les tendances du marché, le montant du loyer se fixe également en fonction de la réglementation. Certaines villes en France ont adopté l’encadrement du loyer. Pour chaque type de logement (surface habitable, nombre de pièces, localisation…), le loyer ne peut dépasser de 20% un loyer de référence fixé par la commune.
Les agglomérations qui ont adopté l’encadrement des loyers sont Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier ainsi que les communes franciliennes d’Est-Ensemble et de Plaine-Commune, auxquelles se sont ajoutées en 2024 les villes du Pays Basque. Grenoble et les communes environnantes sont sur le point d’appliquer le procédé. Marseille, Annemasse et la communauté du Grand-Orly ont déposé un dossier.
C’est en effet l’État qui autorise, au cas par cas, l’application de l’encadrement des loyers dans les agglomérations qui en font la demande. Le propriétaire de logement se doit de se renseigner en mairie pour connaître la législation locale sur ce point.
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Comment procéder à l’augmentation du montant des loyers ?
S’il estime que le montant de loyer qu’il pratique est insuffisant, le bailleur a très peu de latitude pour procéder à une augmentation. Une fois par an, l’augmentation du loyer est calculée en fonction de l’IRL, indice de référence des loyers. En cas de manque à gagner, le bailleur n’a donc pas la possibilité de miser sur une augmentation pour rattraper son retard.
Une augmentation importante n’est pas non plus toujours possible dans le cas d’un changement de locataire. La réglementation impose que le dernier loyer payé par l’ancien occupant soit porté à la connaissance du nouveau (sauf si le départ du premier date de plus de dix-huit mois).
Toutefois, les travaux réalisés dans le logement durant sa vacance peuvent aussi être signalés pour justifier une revalorisation du loyer. Il convient dans ce cas de s’approcher d’un professionnel de l’immobilier, voire d’un avocat spécialisé, pour bien s’informer sur ce point, toujours très délicat à aborder.