La législation sur les diagnostics immobiliers a été renforcée pour l’année 2025. Les nouvelles exigences doivent être connues pour les logements qui seront mis en location en 2025.
Plus que jamais, le DDT, dossier de diagnostic technique, devient un document-clé de la location immobilière. Ce document, qui contient l’ensemble des diagnostics réalisés sur le logement, est tout aussi important dans le domaine de la vente.
L’incontournable DPE
Le DPE, diagnostic de performance énergétique, est de tous les diagnostics celui qui a pris la plus grande importance ces dernières années. Conçu à l’origine pour indiquer la consommation énergétique du bâtiment, le DPE est désormais un élément susceptible d’interdire la location d’un logement.
L’examen réalisé par un professionnel indépendant donne au logement diagnostiqué un classement qui va de A à G, de la meilleure note à la plus mauvaise. Lorsqu’il est classé F ou G, le logement est affublé du doux nom de passoire thermique.
Pire encore, depuis le début de l’année 2025, un logement classé G n’est plus autorisé à une nouvelle mise en location. Les occupants sont autorisés à y vivre jusqu’à l’échéance du bail, mais celui-ci ne sera pas renouvelé à moins que des travaux d’amélioration soient entrepris afin d’obtenir un meilleur DPE.
Lorsque le bail sera échu, et que les locataires seront partis, le propriétaire ne pourra plus louer son logement. Il sera contraint d’effectuer des travaux afin d’obtenir au minimum une classe D au DPE. Il peut également préférer vendre le logement, probablement à un montant inférieur au marché.
En 2028, ce sont les logements classés F qui seront pareillement interdits de location. Les logements classés E subiront la même interdiction en 2034. L’objectif, pour l’ensemble du parc immobilier français, est donc d’obtenir une classe D à l’horizon 2034.
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Les autres diagnostics obligatoires
Si l’importance du DPE a été renforcée, les autres diagnostics ne sont pas en reste. Le CREP, constat de risque d’exposition au plomb, ainsi que l’état d’amiante, sont devenus obligatoires pour les locaux commerciaux, alors qui ne l’étaient jusqu’alors que pour les habitations. Quant à l’état des risques, de nouvelles normes sont venues renforcer le contrôle de présence de particules fines dans les logements.
Si les résultats des diagnostics n’étaient jusqu’alors connus que des parties prenantes d’un logement (propriétaires et locataires, vendeurs et acquéreurs…), ils seront désormais mis à la disposition du public par voie numérique. Les diagnostiqueurs professionnels sont en effet chargés d’entrer ces données sur une plateforme dédiée à la diffusion.
Dans le cadre d’une mise en location, le propriétaire bailleur est aujourd’hui tenu de présenter plusieurs diagnostics, dont l’obligation est conditionnée par la situation du logement.
- Le diagnostic de performance énergétique doit obligatoirement être fourni au nouveau locataire. Un DPE est en principe valable dix ans, mais s’il a été réalisé avant le 30 juin 2021, il n’est aujourd’hui plus valide puisque les normes ont changé.
- Le CREP, Constat de risque d’exposition au plomb, est obligatoire si le bâtiment a été construit avant 1949. Le diagnostic est valable ad vitam aeternam. Une copie du CREP concernant les parties communes (disponible auprès du syndic) doit également être fournie au locataire.
- L’état de l’installation intérieure de l’électricité est obligatoire si cette installation date de plus de quinze ans. Le document a une durée de validité de six ans.
- L’état de l’installation intérieure de gaz, comme celui de l’électricité, est obligatoire si cette installation date de plus de quinze ans et est valide pendant six ans.
- L’état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon) est obligatoire si la zone dans laquelle se trouve le logement a été déclarée à risques par décret. Le document est disponible en mairie ou en préfecture. Il doit être daté dans les six mois qui précèdent la mise en location.
- Le diagnostic sur le bruit des aéroports, ou état des nuisances sonores aériennes, est obligatoire si le logement est situé près d’un aéroport ou d’un aérodrome. Le document est également disponible en préfecture ou en mairie et doit être daté dans les six mois qui précèdent l’installation du locataire.
- Le diagnostic amiante est imposé par la loi, mais il n’est pas obligatoire dans le sens où il n’empêche pas une vente ni une location. Il faut toutefois le présenter au locataire à titre d’information. Ce diagnostic a une durée de validité illimitée.
L’ensemble de ces diagnostics sont réalisés par un professionnel (hormis l’état des risques et le diagnostic bruit, disponible en mairie ou en préfecture). Les documents sont remis au locataire sous la forme d’un DDT, dossier de diagnostics techniques, lequel est annexé au contrat de location (bail d’habitation). Le DDT peut être transmis sous forme de fichier numérique.
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