Lorsque vous déclarez vos revenus fonciers, le choix du bon formulaire est crucial. Formulaire 2044 ou 2044 spécial ? Ces deux annexes à la déclaration principale 2042 ne concernent que les locations nues sous le régime réel. Bien les différencier vous évite erreurs, pénalités… et stress inutile. Voici un guide complet pour choisir le bon formulaire, le remplir correctement et optimiser votre déclaration.
Différences essentielles entre le formulaire 2044 et 2044 spécial
Ces deux formulaires ont la même base : permettre aux bailleurs de déduire leurs charges et de déclarer leurs loyers selon le régime réel. Cependant :
| Critères | Formulaire 2044 | Formulaire 2044 spécial |
|---|---|---|
| Type de location | Location vide | Location vide avec dispositif de défiscalisation |
| Déclaration de déficit foncier | Oui | Oui, avec gestion des reports spécifiques |
| Amortissements (Robien, Borloo, etc.) | Non | Oui |
| Annexes spécifiques | Non | Oui, selon le dispositif |
| Qui est concerné ? | Bailleur en location nue classique | Bailleur en dispositif fiscal : Robien, Borloo, Besson, etc. |
Le formulaire 2044 classique : pour quelles situations ?
Ce formulaire est destiné aux bailleurs ayant opté pour le régime réel sans dispositif de défiscalisation.
Vous devez l’utiliser si vous :
- Louez un bien vide sans avantage fiscal spécifique
- Déclarez vos charges réelles pour déduire vos frais (travaux, intérêts d’emprunt, etc.)
- Disposez d’un seul ou plusieurs biens hors dispositif fiscal particulier
- Réalisez des déficits fonciers classiques
Exemple : Vous louez un T2 à Lyon vide, sans Pinel ou Borloo. Vous pouvez utiliser le formulaire 2044.
Le formulaire 2044 spécial : cas d’application particuliers
Ce formulaire reprend la structure du 2044, mais ajoute des feuillets spécifiques pour gérer certains dispositifs fiscaux.
Il est obligatoire si vous bénéficiez de :
- Dispositif Robien classique ou recentré
- Dispositif Borloo neuf ou ancien
- Dispositif Besson
- Dispositif Périssol
- Dispositif amortissement Scellier ZRR
- Biens soumis à la convention Anah avec réduction d’impôt
Le 2044 spécial vous permet notamment de :
- Déclarer les amortissements de votre investissement locatif
- Reporter les déficits fonciers d’une année sur l’autre
- Renseigner les obligations liées à la convention signée
À qui s’adresse le formulaire 2044 spécial ?
Catégorie 1 : dispositifs de défiscalisation immobilière
À lire : Logement social : les nouveaux seuils de revenus pour accéder à un HLM en 2025
- Robien classique et recentré
- Borloo neuf et ancien
- Besson neuf et ancien
- Périssol
Catégorie 2 : immeubles conventionnés
- Logement sous convention Anah avec engagement de loyer
- Logements bénéficiant de la déduction spécifique de 30% ou 45%
Catégorie 3 : locations avec déductions spécifiques
- ZRR, ZRU
- Amortissements particuliers
À noter : Le Pinel, le Denormandie ou le Cosse « Louer abordable » ne nécessitent pas la 2044 spécial. Ils sont déclarés via d’autres formulaires spécifiques (2042 C, 2042 RICI…).
Location de plusieurs biens : quel formulaire utiliser ?
Un seul formulaire par contribuable, même si vous louez plusieurs biens.
Principe à retenir :
Si l’un de vos biens nécessite la 2044 spécial, tous vos biens doivent y être regroupés.
Exemple :
- Vous louez un appartement en Borloo ancien
- Et un studio vide sans dispositif
Vous devez utiliser exclusivement la 2044 spécial
Comment remplir la déclaration 2044 spécial
Voici les grandes étapes à suivre :
- Remplir l’en-tête avec vos coordonnées
- Lister les recettes (loyers bruts)
- Ligne 211 à 215
- Reporter les charges déductibles
- Travaux : ligne 224
- Intérêts d’emprunt : ligne 250
- Autres frais : ligne 229 à 248
- Compléter les annexes spécifiques selon le dispositif
- Par exemple : page « Amortissement Robien »
- Calculer votre résultat foncier
- Ligne 263 : bénéfice ou déficit foncier
- Reporter le total sur la déclaration 2042
Déclaration des recettes foncières
À déclarer :
- Loyers perçus (hors charges récupérables)
- Revenus d’assurance loyers
- Indemnités d’assurance
Conseil : Utilisez les quittances de loyer Word proposées par Gererseul pour suivre précisément vos revenus et faciliter votre déclaration.
Déduction des charges locatives
Les charges déductibles incluent :
- Travaux d’entretien ou d’amélioration
- Frais de gestion (agence, huissier…)
- Intérêts d’emprunt
- Assurances
- Taxes foncières (hors TEOM)
Astuce : Téléchargez notre Liste des charges récupérables (PDF) pour distinguer ce que vous pouvez déduire de ce que vous pouvez récupérer auprès du locataire.
Sections spécifiques aux immeubles spéciaux
Elles concernent :
- Les biens conventionnés Anah
- Les logements sous Borloo ou Robien
- L’application des amortissements
Ces sections requièrent :
- La date d’engagement
- Le montant de l’amortissement
- Le suivi du report de déficit foncier
Comment et où obtenir les formulaires 2044 et 2044 spécial
Options :
- Depuis votre espace particulier sur impots.gouv.fr
- Directement depuis les services en ligne (déclaration pré-remplie)
- Format papier sur demande ou téléchargement PDF
Déclaration en ligne :
- Se connecter à son espace
- Cliquer sur « Accéder à la déclaration »
- Sélectionner « Revenus fonciers – régime réel »
- Cocher « 2044 » ou « 2044 spéciale »
- Remplir les annexes demandées
Calendrier : quand remplir la déclaration 2044 spéciale
Déclaration papier : généralement jusqu’à mi-mai 📅 Déclaration en ligne : de mi-avril à fin mai/juin, selon votre département
| Département | Date limite 2025 (à confirmer) |
|---|---|
| 01 à 19 | Fin mai |
| 20 à 54 | Début juin |
| 55 à 976 | Début/mi-juin |
Cas particulier : Pinel et dispositifs récents
Dispositif Pinel / Denormandie
Ils ne nécessitent pas le formulaire 2044 spécial.
Utilisez à la place :
- Le formulaire 2042 RICI pour la réduction d’impôt
- Le formulaire 2044 (classique) si vous déduisez des charges réelles hors amortissements
Si vous combinez un bien Pinel et un bien Borloo : vous devez utiliser le formulaire 2044 spécial.
Bien choisir entre les formulaires 2044 et 2044 spécial est essentiel pour respecter vos obligations fiscales et optimiser votre imposition. En cas de doute, mieux vaut opter pour la 2044 spéciale, plus complète. Utilisez les outils proposés par Gererseul (quittances, liste des charges) pour simplifier votre déclaration et éviter les erreurs.
Pour aller plus loin :
- Déclaration revenus fonciers : le guide complet
- Biens à l’étranger : faut-il les déclarer ?
- Ancien article à mettre à jour : Déclaration Impôts 2021