Entre le loyer, le dépôt de garantie et les frais d’agence, le budget locatif peut rapidement s’alourdir. Cependant, un poste reste souvent mal compris : les charges locatives.
Ces dernières peuvent représenter plusieurs centaines d’euros par an et sont à l’origine de nombreux malentendus entre propriétaires et locataires. Qui doit payer les frais de gardien ? L’entretien de la chaudière ? La taxe des ordures ménagères ? Autant de questions susceptibles de générer des tensions.
L’objectif de ce guide est simple : clarifier les responsabilités de chacun à l’aide de tableaux pratiques, d’exemples concrets et d’explications claires. Que vous soyez propriétaire bailleur ou locataire, vous saurez à la fin de cet article précisément qui doit payer quoi.
Quelles sont les charges locatives à la charge du locataire ?
Les « charges locatives », également appelées « charges récupérables », désignent les dépenses initialement payées par le propriétaire mais qu’il est autorisé à refacturer au locataire. Ce mécanisme permet au bailleur de gérer plus simplement les paiements de certaines charges collectives ou d’entretien, tout en respectant un cadre légal strict.
Référence légale
Ce principe est encadré par le décret n°87-713 du 26 août 1987, qui liste de manière exhaustive les charges récupérables. Toute charge non expressément mentionnée dans ce décret ne peut légalement être réclamée au locataire.
Exemple concret
Imaginons un immeuble avec ascenseur et espaces verts :
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Le bailleur paie l’abonnement à l’électricité des parties communes → il peut en demander le remboursement au locataire
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Le bailleur finance un ravalement de façade → il ne peut pas le refacturer, même partiellement
À lire : Indice de Référence des Loyers (IRL) : tableau et évolutions 2025
Vide ou meublé : même logique, avec des nuances
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En location vide : les charges sont appelées sous forme de provisions, avec une régularisation annuelle obligatoire.
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En location meublée : le bailleur peut choisir entre provision (avec régularisation) ou forfait fixe, non régularisable (à condition qu’il soit raisonnable et justifié).
Les 5 tableaux récapitulatifs des charges locatives
Tableau 1 : Répartition des charges liées aux honoraires de gestion
Les honoraires de gestion représentent souvent une source de confusion entre locataires et propriétaires. Certains frais sont entièrement à la charge du bailleur, tandis que d’autres peuvent être partiellement récupérés auprès du locataire. Voici une répartition claire de ces différentes charges.
| Postes de dépenses | Dépenses à la charge du bailleur | Dépenses récupérables sur le locataire |
|---|---|---|
| Recherche d’un locataire : rédaction et diffusion de l’annonce, analyse des dossiers, sélection d’un locataire | 100% | 0% |
| Mise en location du logement (visite, création du dossier du locataire, rédaction du bail) | 50% minimum | 50% maximum, dans la limite d’un prix TTC par m² de surface habitable (variable selon la zone) |
| État des lieux d’entrée amiable (entre locataire et agent immobilier ou notaire) | 50% minimum | 50% maximum, dans la limite de 3€ TTC par m² de surface habitable |
| État des lieux d’entrée litigieux (avec commissaire de justice) | 50% | 50% |
| Gestion courante, frais de gérance et de syndic | 100% | 0% |
| Frais d’émission et d’envoi des appels et quittances de loyer | 100% | 0% |
| Renouvellement du bail | 50% minimum | 50% maximum, dans la limite d’un prix TTC par m² de surface habitable (variable selon la zone) |
| État des lieux de sortie | 100% | 0% |
À retenir : Les frais de recherche de locataire, de gestion courante et d’état des lieux de sortie sont toujours intégralement à la charge du propriétaire. En revanche, les frais liés à la mise en location, à l’état des lieux d’entrée et au renouvellement du bail peuvent être partagés, avec une limite légale fixée pour la part du locataire. Tout dépassement de ces plafonds constituerait une pratique abusive que le locataire est en droit de contester.
Tableau 2 : Répartition des charges de copropriété
Les charges de copropriété représentent souvent une part significative du budget locatif. Avancées par le propriétaire, certaines peuvent être récupérées auprès du locataire tandis que d’autres restent à la charge exclusive du bailleur. La distinction principale repose sur la différence entre l’entretien courant (récupérable) et les grosses réparations ou améliorations (non récupérables). Voici une répartition détaillée par catégorie.
| Postes de dépenses | Dépenses à la charge du bailleur | Dépenses récupérables sur le locataire |
|---|---|---|
| Consommations courantes dans les parties communes | ||
| Électricité | 0% | 100% |
| Eau | 0% | 100% |
| Chauffage | 0% | 100% |
| Espaces communs intérieurs de la copropriété | ||
| Fournitures consommables et produits d’entretien des parties communes | 0% | 100% |
| Réparations des appareils d’entretien (aspirateurs…) | 0% | 100% |
| Entretien de la minuterie, des tapis, des vide-ordures | 0% | 100% |
| Frais de personnel d’entretien | 0% | 100% |
| Espaces communs extérieurs de la copropriété | ||
| Exploitation et entretien des voies de circulation | 0% | 100% |
| Exploitation et entretien des aires de stationnement | 0% | 100% |
| Exploitation et entretien des espaces verts et abords | 0% | 100% |
| Abattage ou remplacement des arbres, haies et massifs | 100% | 0% |
| Dépenses liées à un employé d’immeuble, gardien ou concierge | ||
| Employé d’immeuble (sans logement de fonction) | 0% | 100% |
| Gardien/concierge avec logement, assurant nettoyage et sortie des poubelles | 25% | 75% |
| Gardien/concierge avec logement, assurant une seule des deux tâches | 60% | 40% |
| Gardien/concierge avec logement, n’assurant aucune des deux tâches | 100% | 0% |
| Salaire en nature, indemnités diverses, départ à la retraite | 100% | 0% |
| Ascenseurs et monte-charge | ||
| Charges de fonctionnement (électricité, nettoyage, produits d’entretien) | 0% | 100% |
| Entretien courant et petites réparations | 0% | 100% |
| Contrôle technique (tous les 5 ans) | 100% | 0% |
| Travaux dans la copropriété | ||
| Exploitation et entretien courant des éléments d’usage commun | 0% | 100% |
| Menues réparations dans les parties communes | 0% | 100% |
| Grosses réparations (ravalement, toiture, remplacement fenêtres…) | 100% | 0% |
| Travaux d’amélioration dans les parties communes | 100% | 0% |
| Travaux d’amélioration de la performance énergétique | 100% | 0% |
Points essentiels à retenir : Le principe fondamental est que l’entretien courant et les consommations sont récupérables auprès du locataire, tandis que les grosses réparations et les améliorations restent à la charge du propriétaire. Pour le personnel de l’immeuble, la répartition varie selon qu’il bénéficie d’un logement de fonction et les tâches qu’il effectue. Cette répartition est strictement encadrée par la réglementation, notamment le décret n°87-713 du 26 août 1987.
Tableau 3 : Répartition des charges liées à la location
Au sein du logement lui-même, la répartition des charges entre propriétaire et locataire suit également des règles précises. Les consommations privatives sont généralement à la charge du locataire, tandis que les réparations se répartissent selon leur nature et leur cause. La distinction entre les réparations locatives (incombant au locataire) et les autres travaux (à la charge du bailleur) est particulièrement importante pour éviter les litiges.
| Postes de dépenses | Dépenses à la charge du bailleur | Dépenses récupérables sur le locataire |
|---|---|---|
| Consommations courantes dans les parties privatives | ||
| Électricité | 0% | 100% |
| Eau | 0% | 100% |
| Chauffage et production d’eau chaude collectifs | 0% | 100% |
| Chauffage et production d’eau chaude individuels | 0% | 100% |
| Maintenance du logement | ||
| Exploitation et entretien courant des installations individuelles (chauffage, eau chaude, distribution d’eau) | 0% | 100% |
| Menues réparations des installations individuelles (chauffage, eau chaude, distribution d’eau) | 0% | 100% |
| Entretien courant et réparations locatives du logement et des espaces extérieurs privatifs | 0% | 100% |
| Travaux dans le logement | ||
| Réparations liées à la vétusté | 100% | 0% |
| Réparations liées à une force majeure (catastrophe naturelle…) | 100% | 0% |
| Réparations liées à une faute du bailleur ou à un vice de construction (fissures, humidité causée par un défaut d’isolation…) | 100% | 0% |
| Réparations liées à un usage anormal du logement | 0% | 100% |
| Travaux d’amélioration dans les parties privatives qui apportent une valeur ajoutée (ex: installation d’une cuisine équipée) | 100% | 0% |
| Travaux pour garantir le caractère décent du logement | 100% | 0% |
| Travaux d’amélioration de la performance énergétique | 100% | 0% |
La notion de vétusté : un concept clé
La vétusté correspond à la détérioration normale des équipements et matériaux due à l’usage habituel et au temps écoulé. Elle joue un rôle essentiel dans la détermination des responsabilités :
- Les réparations liées uniquement à la vétusté sont toujours à la charge du propriétaire
- À la fin du bail, l’usure normale des équipements ne peut être imputée au locataire
- Pour éviter les litiges, de nombreux bailleurs utilisent des grilles de vétusté qui définissent la durée de vie normale des équipements (peinture, revêtements de sol, appareils électroménagers, etc.)
- Ces grilles permettent de calculer une décote proportionnelle à l’ancienneté en cas de dégradation
Exemple : Si un sol PVC a une durée de vie théorique de 10 ans et qu’il est endommagé après 8 ans d’utilisation normale, le locataire ne pourra être tenu responsable que de 20% du coût de remplacement.
Tableau 4 : Répartition des charges liées aux impôts
Plusieurs taxes et impôts sont associés à un bien immobilier. Certains sont exclusivement à la charge du propriétaire, tandis que d’autres peuvent être récupérés auprès du locataire. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) constitue le cas le plus fréquent de taxe récupérable, et mérite une attention particulière dans la gestion locative.
| Impôts | À la charge du bailleur | À la charge du locataire |
|---|---|---|
| Taxe foncière | 100% | 0% |
| Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) | 0% | 100% |
| Taxe de balayage | 0% | 100% |
| Redevance assainissement | 0% | 100% |
| Contribution annuelle sur les revenus locatifs (CRL) | 100% | 0% |
Focus sur la TEOM
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est un impôt local finançant la collecte et le traitement des déchets ménagers. Bien que figurant sur l’avis de taxe foncière reçu et payé par le propriétaire, cette taxe est entièrement récupérable auprès du locataire.
Points importants :
- La TEOM est calculée sur la même base que la taxe foncière (valeur locative cadastrale)
- Le taux varie selon les communes (généralement entre 5% et 15%)
- Pour un logement loué en cours d’année, la TEOM est récupérable au prorata de la durée d’occupation
- En cas de départ du locataire en cours d’année, le propriétaire peut demander une régularisation pour la période concernée
- Certaines communes appliquent une redevance incitative en lieu et place de la TEOM, également récupérable
Propriétaires, simplifiez vos démarches avec notre modèle « Lettre demande taxe ordures ménagères » (2€) – Un document prêt à l’emploi pour récupérer facilement la TEOM auprès de votre locataire sans perdre de temps en rédaction.
Tableau 5 : Charges abusives supportées à tort par le locataire
Certaines charges sont parfois facturées aux locataires alors qu’elles devraient rester à la charge exclusive du propriétaire. Ces erreurs peuvent résulter d’une méconnaissance de la réglementation ou d’une mauvaise interprétation des textes. Voici les principales charges abusives que l’on rencontre dans la pratique et ce que prévoit la législation à leur sujet.
| Charges « abusives » supportées à tort par le locataire | Description | Ce que dit la loi |
|---|---|---|
| État des lieux de sortie | État des lieux de sortie hors cas litigieux (sans commissaire de justice), facturé par l’agence immobilière ou le notaire | L’état des lieux de sortie est à la charge exclusive du propriétaire, sauf en cas de recours à un commissaire de justice où les frais sont partagés à 50/50 |
| Appels et quittances de loyer | Frais d’établissement et d’expédition des appels et des quittances de loyer | Ces frais sont à la charge exclusive du bailleur depuis la loi ALUR de 2014 |
| Réparations estimées | Remboursement de réparations à charge du locataire sur présentation d’une simple estimation du propriétaire | Les réparations imputées au locataire doivent être justifiées par des factures réelles et correspondre à des dégradations avérées, au-delà de l’usure normale |
| Supplément de loyer | Supplément de loyer demandé en cas d’hébergement d’une personne supplémentaire | Le locataire peut héberger librement des personnes sans supplément de loyer, dans la limite du respect des règles d’occupation paisible et raisonnable du logement |
| Entrée dans les lieux | Frais supplémentaires appliqués en début de bail (en dehors des frais de mise en location et du dépôt de garantie) | Aucun frais supplémentaire en dehors des frais d’agence plafonnés et du dépôt de garantie ne peut être exigé lors de l’entrée dans les lieux |
| Amendes et pénalités | Sanctions appliquées en cas de non-respect des clauses du contrat de location ou du règlement intérieur de la copropriété | Les clauses pénales sont interdites dans les contrats de location d’habitation. Seuls les frais réels justifiés peuvent être demandés |
Comment vérifier la légitimité des charges qui vous sont facturées
Examinez attentivement votre bail et ses annexes pour connaître la répartition prévue des charges
Demandez systématiquement des justificatifs pour toute charge réclamée (factures, décomptes détaillés)
Comparez le montant des charges avec ceux des années précédentes pour repérer d’éventuelles variations anormales
Consultez la liste officielle des charges récupérables (décret n°87-713 du 26 août 1987)
En cas de doute, contactez l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) de votre département pour un conseil gratuit
N’hésitez pas à contester par écrit (lettre recommandée avec AR) les charges qui vous semblent abusives, en citant les textes de loi applicables