Les revenus issus d’une location non-meublée sont assimilés à des revenus fonciers. Deux régimes d’impositions existent concernant vos revenus fonciers : le régime réel et le micro-foncier. Le choix du régime va notamment se faire en fonction du montant de vos revenus fonciers comme nous l’évoquons dans notre vidéo ci-dessous.
Les logements meublés sont soumis à une imposition spécifique : celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) que nous aborderons dans notre dossier : « Déclaration des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ».
Nous abordons dans cette fiche uniquement la fiscalité des locations non meublées (logements, parkings, terrains…).
Imposition de vos revenus fonciers : régime micro-foncier ou réel
Régime micro-foncier
Vous pouvez opter pour le régime micro-foncier lorsque vos revenus locatifs (hors charges) sont inférieurs à 15.000 €. Dès lors l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30 %. En contrepartie de l’imposition de 70 % de vos revenus fonciers, les travaux et charges ne peuvent pas être déduits.
Régime réel
Le régime réel peut s’appliquer dans deux cas :
- soit vos revenus sont inférieurs à 15.000 € : vous devrez alors calculer votre revenu net foncier, c’est-à-dire le revenu brut (loyers encaissés pendant l’année), déduction faite des charges (travaux, assurance, impôts fonciers, frais de gestion, intérêts d’emprunt, …). Mais vous pouvez également opter dans ce cas pour le régime micro-foncier, abordé précédemment dans notre dossier. Important : si vous optez pour le régime réel, l’option est irrévocable pendant 3 ans.
- soit vos revenus sont supérieurs à 15.000 € : dans ce cas précis vous n’aurez pas le choix puisque le régime réel s’applique alors obligatoirement.
A vos calculettes donc pour savoir vers quel régime vous tourner. Si vos revenus ont représenté moins de 15.000 €, mais que vos charges déductibles de l’année 2022 sont supérieures aux 30 % d’abattement dont vous pourriez bénéficier en micro-foncier, nous vous conseillons d’opter pour le régime réel.
Résultat foncier excédentaire ou déficitaire
Les recettes foncières sont la différence entre les revenus fonciers et les charges. Dans le cadre du micro-foncier, il est obligatoirement excédentaire. En revanche, dans le régime réel, il peut être déficitaire ; les charges étant supérieures aux revenus.
Dans ce cas, le résultat foncier déficitaire peut être déduit du revenu brut global du foyer, dans la limite de 10.700 € / an. Si le déficit est supérieur à 10.700 €, le solde est reporté sur les 10 années suivantes, mais uniquement imputable sur les revenus fonciers.
Revenu foncier : les éléments constitutifs et les charges déductibles
Revenu foncier : éléments constitutifs
Déterminant pour le régime d’imposition, le revenu foncier doit être déterminé avec précision.
Le revenu foncier est constitué de tous les loyers hors charges, effectivement perçus au cours de l’année. En sont donc exclus les loyers impayés. Par contre les loyers payés avec retard, mais encaissés dans l’année, doivent être pris en compte. Par exemple, si des loyers normalement dus en année 1 vous ont été versés en année 2, vous devez les intégrer.
Doivent également entrer dans le calcul, les recettes brutes exceptionnelles comme peuvent l’être des indemnités versées par votre compagnie d’assurance loyers impayés ou des subventions reçues d’organismes, par exemple. Vous avez bénéficié d’une subvention de l’ANAH ou d’une collectivité locale dans le cadre de travaux de rénovation ? Il faut ajouter celle-ci à vos revenus fonciers. L’administration fiscale exige aussi que soient incluses les rentrées d’argent issues, par exemple, de la location d’un espace à une entreprise publicitaire ou de la location du toit de la copropriété à un opérateur de téléphonie mobile qui y a installé une antenne…
Le dépôt de garantie, tant que vous ne l’utilisez pas, n’est pas à inclure. En revanche, si vous l’utilisez pour des travaux de remise en état ou pour couvrir des loyers impayés, il doit s’ajouter aux revenus locatifs.
Revenu foncier : les charges déductibles
Les charges et les frais déductibles sont définies par la loi. Il s’agit :
- des sommes payées pour régler les charges de copropriété ;
- des primes d’assurance (de l’immeuble, des parties communes, contre les loyers impayés ou encore la vacance locative) ;
- des intérêts d’emprunt ;
- des frais de gestion (si le bien est administré par un tiers) ;
- des dépenses pour des travaux de réparation ou d’amélioration de l’habitat (nous abordons ce point dans notre vidéo ci-dessous).
Pour plus de détails, la liste complète des charges déductibles est disponible sur le site du gouvernement.
Déclaration de vos revenus fonciers : quel formulaire utiliser ? Quand déclarer ?
Le formulaire à utiliser pour déclarer vos revenus fonciers
Si vous optez :
- pour le régime réel : le détail du calcul du revenu net foncier que vous aurez effectué devra être noté sur une déclaration spéciale de revenus fonciers (formulaire n°2044) à annexer à votre déclaration d’ensemble n°2042.
- pour le régime micro-foncier : le montant brut de vos revenus fonciers est à indiquer sur votre déclaration de revenus classique (formulaire n° 2042).
Cependant certaines situations vous placent automatiquement dans le régime réel et vous obligent à une déclaration spéciale n°2044 :
- Si vous êtes propriétaire d’au moins un immeuble pour lequel un régime spécial s’applique (ex : « monuments historiques ») ;
- Si vous avez opté pour la déduction au titre de l’amortissement des logements neufs (ex : dispositifs Pinel, Denormandie, etc.);
- Si vous bénéficiez d’une déduction spécifique au titre des dispositifs « Scellier intermédiaire » ou « Scellier ZRR » ;
- Si vous détenez des parts d’une société civile de placement immobilier (SCPI) pour lesquelles vous avez opté pour la déduction au titre de l’amortissement.
Date de déclaration de vos revenus fonciers
La date limite de déclaration de vos revenus fonciers est la même que pour l’impôt sur le revenu.
Synthèse : récapitulatif de la déclaration des revenus fonciers
| Régime | Régime micro-foncier | Régime réel |
| Conditions |
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ou
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| Formulaire fiscal |
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| Abattement |
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| Spécificités |
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