La grande majorité des bailleurs doivent réaliser le diagnostic électrique et le remettre à leurs locataires, depuis le 1er janvier 2018. En quoi consiste le diagnostic électrique ? Qui peut réaliser le diagnostic électricité ? Vous oblige-t-il, le cas échéant, à réaliser des travaux ? Nous répondons à toutes ces questions dans notre dossier.
Quels sont les logements concernés par le diagnostic d’installation électrique ?
Issu de la loi ALUR, le diagnostic électrique concerne, depuis le 1er janvier 2018, tous les logements locatifs comprenant une installation électrique âgée de plus de 15 ans, comme indiqué dans notre vidéo ci-dessous.
Location : quelle est la durée de validité d’un diagnostic électrique ?
Valable pendant 6 ans (une durée deux fois plus longue que pour le diagnostic électrique effectué dans le cadre d’une vente), ce diagnostic électricité doit être réalisé par des professionnels agréés et être intégré aux différents diagnostics (comme les diagnostics DPE, ESRIS ou CREP dont nous avons parlé dans de précédents dossiers) formant le dossier de diagnostic technique (DDT), remis au locataire au moment de la signature du bail.
À quoi sert le diagnostic électricité ?
Selon les chiffres de l’Observatoire national de la sécurité électrique (ONSE), deux tiers des installations électriques de plus de 15 ans sont considérées à risque :
- 80 % ont une prise de terre défectueuse ;
- 60 % ont une mauvaise liaison équipotentielle et la zone des salles d’eau n’est pas respectée ;
- 60 % présentent des risques de contacts directs avec des éléments sous tension ;
- 50 % ont des appareils vétustes.
- De plus, selon les chiffres du GRESEL (Groupe de Réflexion sur la Sécurité Electrique dans le Logement), 50.000 incendies d’habitations de source électrique sont recensés chaque année en France.
Ces données confirment les dangers que présentent les installations électriques défectueuses et la légitimité d’un diagnostic immobilier électricité généralisé.
Comment est réalisé un diagnostic électrique ?
L’état de l’installation intérieure d’électricité est un diagnostic qui donne un aperçu de la sécurité des installations électriques d’un logement. Le but du diagnostic électrique de location est de relever les potentiels risques, pour les occupants et leurs biens, en cas d’installation défectueuse. C’est le décret n° 2016-1105 du 11 août 2016 qui en fixe les modalités. Le diagnostic électrique de location doit être réalisé « en aval de l’appareil général de commande et de protection de l’installation électrique propre à chaque logement, jusqu’aux bornes d’alimentation ou jusqu’aux socles des prises de courant. » Doit également être étudiée « l’adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité. »
Attention : les installations électriques situées dans les dépendances des maisons individuelles sont également concernées par le diagnostic immobilier électricité. Par exemple, un garage situé sur le terrain et pouvant servir d’atelier doit faire l’objet, comme la maison, de l’étude de l’expert.
Le diagnostic électrique relève donc l’état de l’installation et des matériaux existants et décrits, compte tenu des exigences de sécurité, les caractéristiques :
- de l’appareil général de commande et son accessibilité ;
- d’un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l’origine de l’installation électrique ;
- du dispositif de protection contre les intensités excessives adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit ;
- de l’installation électrique dans les locaux contenant une baignoire ou une douche.
- des matériels électriques inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension ;
- des conducteurs non protégés mécaniquement.
Le diagnostiqueur doit ainsi accéder à tous les locaux pour contrôler ces éléments :
- liaisons équipotentielles et la prise de terre,
- sectionneurs et interrupteurs,
- disjoncteurs, fusibles, dispositifs différentiels,
- les différents modes de pose et classes de matériels électriques.
Il vérifie aussi que les distances de protection minimales sont appliquées entre tout point d’eau et le matériel électrique dans les salles d’eau.
Ce sont pas moins de 87 points de contrôles qui sont revus dans le diagnostic électricité !
Qui doit réaliser le diagnostic électrique ?
Tout électricien professionnel n’est pas habilité à réaliser ce diagnostic électricité, y compris les agents ERDF. Pour que le diagnostic électrique soit valable, il doit être réalisé par un professionnel certifié, présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés. Un annuaire des diagnostiqueurs électriques certifiés est consultable sur un site gouvernemental. Vous avez le choix de faire appel à qui vous voulez, mais n’hésitez pas à comparer les tarifs ; ces derniers sont libres. Nous vous proposons aussi, de notre côté, un partenaire agréé et fiable pour réaliser vos diagnostics immobiliers obligatoires.
Ces professionnels, seuls habilités à réaliser le diagnostic électrique, sont notamment obligés de détenir une assurance permettant de couvrir d’éventuels problèmes découlant de leurs interventions.
Bien entendu – c’est une évidence, mais précisons-le tout de même – pour éviter de potentiels conflits d’intérêt, ces professionnels ne doivent avoir aucun lien avec vous, bailleur, ou avec une entreprise susceptible de réaliser des travaux sur les équipements pour lesquels il lui est demandé d’établir le diagnostic.
Après le contrôle de tous les points, le bailleur reçoit une attestation de conformité qui devra être jointe au dossier de diagnostic technique (DDT) du logement, lui-même joint au bail de location. Il peut aussi recevoir une lettre l’informant des points pas assez sécurisés, impliquant la réalisation de travaux.
Légalement obligatoire, le diagnostic électrique doit obligatoirement être remis au nouveau locataire, avec le contrat de bail, sous peine de sanctions pénales. Ces dernières peuvent faire suite à un accident, ou être décidées par un Tribunal d’instance que saisirait le locataire. Ce dernier pourrait alors obtenir le versement de dommages intérêts s’il estime avoir subi un préjudice, ou même la prononciation de la rupture du bail, sans préavis, s’il le souhaite.
Que faire si le diagnostic électrique de location montre des anomalies ?
Que se passe-t-il, maintenant, si après le passage du diagnostiqueur, vous vous retrouvez avec un diagnostic électricité indiquant que l’installation électrique n’est pas conforme ?
Sachez d’abord que les diagnostics, quels qu’ils soient, ont d’abord une valeur informative. Le décret du 11 août 2016 n’impose pas de réparations. Toutefois, attention ! En tant que bailleur, vous devez préserver la sécurité de votre locataire, ne pas le mettre en danger. En effet, l’une des obligations du bailleur envers son locataire est de lui fournir un logement décent et sûr.
Si une anomalie dans l’installation électrique du logement peut être dangereuse, la prudence vous impose de procéder aux réparations nécessaires, afin de ne pas mettre en risque vos locataires, mais aussi afin d’éviter que votre responsabilité (pénale) ne puisse être engagée, en cas de problème. Cette mise en conformité n’implique pas toujours de lourds travaux.
Des anomalies peuvent ainsi plus facilement qu’on ne le pense être réparées, comme l’a rappelé, dans un entretien accordé au site Ooreka.fr, Jean-Charles Durand, expert de la société Alphabat Expertise : « si le diagnostic indique que le dispositif de protection différentielle ne comporte aucune indication sur son courant différentiel résiduel assigné, cela signifie simplement que la valeur de déclenchement de votre disjoncteur n’est pas indiquée. Est-elle de 500 mA, de 650 mA ? Il vous suffit de demander un changement gratuit à ERDF car cet appareil ne vous appartient pas. Autre exemple : le diagnostic indique que des circuits ne comportent pas de conducteur de protection relié à la terre, mais que l’installation électrique comporte au moins un dispositif différentiel à haute sensibilité. Cela signifie que vous n’avez pas la terre sur tous les circuits, mais que cette anomalie est compensée par la présence d’un différentiel à haute sensibilité en tête d’installation. Pour que l’installation soit correcte, il suffit donc juste de demander le changement du disjoncteur ERDF. »
Important : il ne faut pas confondre une installation électrique aux toutes dernières normes et une installation sécurisée, en conformité. Si le diagnostic électrique de location montre des anomalies, le bailleur n’est en aucun cas obligé de changer toute l’installation électrique pour qu’elle réponde aux dernières normes. L’obligation du bailleur est de sécuriser l’installation électrique.
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