Chaque propriétaire souhaite connaître les droits et les devoirs de ses locataires. Dans ce dossier, nous vous détaillons la manière dont se déroule une résiliation de bail à l’initiative du locataire. Vous pourrez ainsi vérifier, le cas échéant, que celui-ci respecte bien toutes les règles, lorsqu’il vous donne son congé.
Résiliation du bail par le locataire : quel est le délai de préavis à respecter ?
Lorsque votre locataire résilie le bail, il doit respecter une durée du préavis qui varie en fonction du type de location mis en place : location vide ou meublée.
Location vide : quel délai de préavis le locataire doit-il respecter ?
Si votre logement fait l’objet d’un contrat de location non meublée alors votre locataire devra respecter un préavis de 3 mois pour résilier le bail.
Mais il existe des exceptions qui permettent à votre locataire de réduire la durée du préavis à un mois. Les motifs permettant au locataire de bénéficier d’un délai de préavis réduit sont au nombre de 8.
Location meublée : quel délai de préavis le locataire doit-il respecter ?
Si votre logement fait l’objet d’un contrat de location meublée alors votre locataire devra vous envoyer un délai de préavis d’1 mois avant la résiliation du bail.
Résiliation du bail par le locataire : quelles sont les obligations du locataire ?
Obligation n°1 : le locataire doit notifier son congé au bailleur.
Un locataire peut quitter votre logement à tout moment s’il le souhaite, mais il devra d’abord faire parvenir une lettre de congé au bailleur.
Il peut alors notifier son congé au bailleur :
- via une lettre envoyée en recommandée avec avis de réception,
- par voie d’huissier,
- ou en main propre contre signature.
Attention : le locataire ne peut pas envoyer son congé par email.
Dès que vous aurez reçu son congé, votre locataire ne pourra plus faire machine arrière, sauf si bien-sûr vous le lui permettez.
Le contenu de la lettre de congé du locataire est libre, mais cette dernière doit obligatoirement indiquer la date d’effet du congé (qui prend en compte le délai de préavis à respecter par le locataire) comme nous vous l’indiquons dans notre vidéo ci-dessous.
Votre locataire devra également indiquer le motif du congé et le justifier dans la lettre s’il souhaite obtenir un délai de préavis égal à 1 mois.
Si aucun motif de congé n’est précisé ou s’il ne le justifie pas alors la durée normale de préavis (3 mois) s’appliquera automatiquement.
De plus, ce délai de préavis démarre le jour où vous recevez la lettre recommandée dans laquelle le locataire vous notifie son congé (ou l’acte d’huissier ou la remise en main propre). A noter que si la lettre recommandée vous est remise avec quelques jours de retard (par rapport au délai indiqué dans la lettre) alors la date de résiliation du bail par le locataire sera repoussée du même nombre de jours de retard.
Obligation n°2 : le locataire doit payer son loyer jusqu’à son départ
Le locataire doit continuer de régler ses loyers et ses appels de charges locatives pendant toute la période du préavis sauf si vous trouvez un nouveau locataire qui puisse le remplacer avant la fin de ce préavis.
Attention : lors du dernier mois de préavis, votre locataire ne paiera qu’un montant de loyer proportionnel au nombre de jours réellement passés dans le logement au cours de ce mois.
Votre locataire n’a pas le droit de vous laisser son dépôt de garantie comme compensation du dernier loyer dû comme nous l’expliquons dans notre dossier : « Mon locataire part sans payer son dernier loyer : que faire ? ».
Important : en cas de manquements graves de votre part (logement insalubre ou ne répondant pas à toutes les normes de décence, par exemple), le locataire peut quitter les lieux sans préavis. Cela ne doit pas l’empêcher de payer son loyer jusqu’à son départ, comme le rappellent régulièrement les Tribunaux.
Résiliation du bail par le locataire : quelles démarches le bailleur doit-il réaliser ?
Vous devrez réaliser l’état des lieux de sortie avant que votre locataire ne vous remette les clés de votre logement.
À l’issue de la remise des clés, vous devrez respecter les délais obligatoires pour la restitution du dépôt de garantie au locataire restituer le montant du dépôt de garantie à votre locataire. Ces délais diffèrent en fonction des différences constatées entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.
Par exemple, si vous constatez que votre locataire a dégradé votre logement mais ne veut pas rembourser les réparations qui lui incombent alors vous pourrez récupérer les sommes dues directement sur le montant du dépôt de garantie comme nous le mentionnons dans notre dossier : « Mon locataire a dégradé le logement mais ne veut pas rembourser les réparations : que faire ? ».
Par ailleurs, la première chose redoutée lorsqu’un locataire vous donne congé est de vous retrouver pendant une longue période en vacance locative. Pour remédier à cela, les propriétaires ne tardent pas dans la recherche d’un nouveau locataire. Néanmoins en tant que propriétaire, vous ne pouvez pas organiser de visites du logement comme bon vous semble tant que le bail en cours n’a pas pris fin. Nous évoquions d’ailleurs ce point dans notre dossier : « Est-ce que je peux faire visiter mon logement à un candidat locataire si l’actuel locataire est encore à l’intérieur ? ».
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