La loi oblige tous les bailleurs (en location nue ou meublée) à réaliser un état des lieux d’entrée, puis un état des lieux de sortie, destinés à évaluer l’état -la vétusté- de l’appartement et son évolution au cours de la location. Ces 2 opérations doivent être réalisées avec le plus grand soin pour éviter tout conflit avec le locataire. Détails.
État des lieux : définition et intérêt
L’état des lieux est un document qui permet de faire état du logement mis en location, comme nous vous l’expliquons en détail dans notre vidéo ci-dessous.
L’état est réalisé deux fois au cours d’une location : une fois lorsque le propriétaire remet au locataire les clés du logement et une autre lorsque le locataire quitte le logement en restituant les clés à la fin du bail.
Signé par les deux parties (bailleur et locataire), l’état des lieux a pour but – au moment du départ du locataire – d’apporter la preuve que celui-ci a rendu les lieux en bon état, ou au contraire, qu’il a dégradé le logement.
En cas de litige sur l’état du logement, les états des lieux réalisés permettent d’établir les responsabilités de chaque partie. Il faut donc les rédiger de la façon la plus précise possible.
Deux états des lieux doivent donc être effectués au cours de la location :
- un état des lieux d’entrée : après la signature du bail et au moment de la remise des clés, il est d’usage que vous et votre locataire constatiez ensemble l’état du logement. Pour plus de détails, référez vous à notre dossier : « État des lieux d’entrée : réalisation, contenu, modifications » ;
- Un état des lieux de sortie : étant donné qu’un état des lieux d’entrée a été effectué en début de bail, vous devez également en faire un lorsque vous récupérez les clés en fin de bail afin de vérifier que votre locataire a bien entretenu le logement comme nous le détaillons dans notre dossier : « État des lieux de sortie : contenu, réalisation, démarches ».
Pour chacun des états, chaque pièce sera minutieusement inspectée, chaque dégât devra être constaté soit comme usure naturelle du bien soit comme détérioration volontaire.
Si à l’issue de l’état des lieux de sortie vous constatez d’éventuelles dégradations du logement (ex : trous dans les murs, moquette, éléments du chauffage …) vous pourrez effectuer une retenue sur le montant du dépôt de garantie qui vous a été remis lors de la signature du bail. Mais cette retenue est souvent contestée par les locataires comme nous l’évoquons dans notre dossier : « Mon locataire conteste la retenue sur le dépôt de garantie : que faire ? ».
État des lieux : quelles obligations ?
Vous devrez réaliser l’état des lieux, peu importe que vous ayez signé un contrat de location meublée ou un contrat de location non meublée.
L’état des lieux doit être signé par toutes les parties (propriétaire et locataires) et être joint au contrat de location.
Vous pouvez réaliser l’état des lieux d’entrée et de sortie sur un seul et même document. Si au contraire, vous souhaitez les faire sur deux documents distincts, alors ces derniers devront avoir la même présentation afin de pouvoir comparer plus facilement les différentes informations indiquées sur chaque état des lieux.
Qui paie les éventuels frais qui émanent lors de la réalisation d’un état des lieux ?
Trois situations sont possibles :
1) Vous réalisez l’état des lieux vous-même : si l’état des lieux est réalisé en votre présence et celle de votre locataire et que vous le signiez d’un commun accord, vous ne pourrez alors pas facturer l’état des lieux au locataire.
2) Vous faites appel à un professionnel : si l’état des lieux d’entrée est réalisé par un professionnel (un agent immobilier, par exemple), une partie des honoraires peut être récupérée auprès du locataire.
La partie des honoraires qui sera prise en charge par votre locataire ne pourra toutefois pas excéder :
- 3 € TTC par m² de surface habitable ;
- La part des frais dont vous vous acquittez.
Ex : si votre logement fait 50 m² et que les frais s’élèvent à 250 € alors vous ne pourrez pas demander à votre locataire plus de 125 €.
3) Vous faites appel à un commissaire de justice pour dresser l’état des lieux : si votre locataire refuse d’établir l’état des lieux en votre présence, ce qui se produit parfois lors de l’état des lieux de sortie, alors vous pourrez vous adjoindre les services d’un commissaire de justice. Dans ce cas, l’état des lieux et les frais de commissaire de justice sont facturés et partagés entre vous et votre locataire.
Sachez que les tarifs des commissaires de justice sont réglementés et varient en fonction de la surface de votre logement.
| Surface du logement | Coût en France métropolitaine (= frais d’acte + lettre de convocation + taxe fiscale forfaitaire + frais de déplacement) |
|
|
|
|
|
|
Si vous avez des questions d’ordre juridique ou fiscal sur ce sujet, connectez-vous ou créez votre espace adhérent Gererseul et posez vos questions directement à nos partenaires dans l’onglet « Mes services exclusifs » puis « Assistance fiscale/juridique » (service réservé à nos abonnés payants).
Les litiges liés aux états des lieux sont courants, et ont le plus souvent lieu au moment où votre locataire quitte le logement. Les locataires contestent, par exemple, des dégradations constatées par les bailleurs qui vont retenir tout ou une partie du dépôt de garantie pour effectuer les réparations nécessaires.
L’état des lieux est donc un élément déterminant dans la restitution du dépôt de garantie.