Vous devez obligatoirement proposer un logement décent à votre locataire sous peine d’être sanctionné. Vous devrez donc respecter les critères de décence définis par la loi avant de mettre en location votre logement. Qu’est-ce qu’un logement décent ? Quels sont les critères de décence à respecter ? Les réponses à ces questions se trouvent dans notre dossier.
Logement décent : définition
La loi du 6 juillet 1989 stipule qu’en tant que bailleur, vous devez impérativement remettre à votre locataire les clés d’un logement décent, c’est-à-dire ne comportant pas de risques pour sa sécurité, qu’il s’agisse de son intégrité physique ou de sa santé, et comportant un minimum d’éléments de confort pour une habitation paisible.
Mais ce n’est qu’en 2000 que la notion de « décence obligatoire » pour louer un logement a fait son apparition, via la loi solidarité et renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000. La décence d’un logement est aujourd’hui liée à des notions aussi diverses que sa surface, son confort, sa sécurité et même ses performances énergétiques.
Logement décent : les obligations du propriétaire
La « décence » du logement doit être assurée à la remise des clés, mais aussi tout au long du bail puisqu’il s’agit d’une des obligations du propriétaire-bailleur envers son locataire. Même si vous disposez d’un accord écrit de votre locataire, ou que vous vous êtes engagé à réaliser les travaux de décence selon un échéancier précis, ou encore que vous avez accordé à votre locataire une baisse temporaire du loyer, vous n’avez pas le droit de livrer un logement non décent au moment de la remise des clés.
A noter que les critères de décence ont évolué depuis le décret du 30 janvier 2002 et continueront sans doute encore à le faire. Il vous faut donc faire attention d’être toujours dans la légalité.
Attention : selon le département dans lequel est situé votre logement, vous pouvez être astreint à des normes encore plus strictes, pour respecter des règlements sanitaires locaux.
Comment vous assurer que le logement est bien décent ?
Pour certains propriétaires, il n’est pas toujours évident d’être complètement sûrs, que leur logement respecte bien tous les critères de décence.
C’est pourquoi, ils peuvent avoir intérêt à demander (service payant, évidemment) une « attestation » ou un « certificat » de décence à un diagnostiqueur professionnel. La présentation d’un tel document sera de nature à apaiser un locataire pointilleux. Ce document peut être réalisé isolément ou couplé avec les autres diagnostics obligatoires lors de la mise en location.
Lorsque vous louez un logement meublé vous devez obligatoirement l’équiper de certains éléments, que nous listons dans notre dossier : « Les spécificités du contrat de location meublée : modèle, contenu, durée, résiliation ». Si vous ne le faites pas, alors un juge d’instance pourra décider de faire passer votre bail en contrat de location vide.
Attention : si votre logement ne respecte pas tous les critères de décence définis par la loi, alors vous risquez diverses sanctions décrites dans notre dossier : « Les sanctions possibles en cas de logement non conforme ».
Logement décent : les critères à respecter
Critère n°1 : la surface habitable du logement
Pour pouvoir être loué, votre logement doit comporter une pièce principale mesurant au minimum 9 m² avec une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, ou un volume habitable au moins égal à 20 m3.. Le volume habitable doit donc au minimum être égale à 20 m3. Néanmoins, selon les départements, des règlements sanitaires vont exclure les logements disposant d’une surface habitable inférieure à 9 m², même s’ils possèdent un volume supérieur à 20 m3.
N’hésitez pas à faire mesurer la surface habitable par un professionnel pour éviter les potentiels erreurs qui peuvent entraîner certaines sanctions mentionnées dans notre vidéo ci-dessous.
Par ailleurs, si vous souhaitez connaître les différents éléments à mesurer au sein d’un logement, vous pouvez consulter notre dossier : « Diagnostic surface habitable : quelles obligations ? Comment mesurer la surface ? Qui peut réaliser le calcul ? ».
Critère n°2 : le confort du locataire
Votre logement doit contenir un minimum d’éléments d’équipement et de confort pour être considéré comme décent. C’est-à-dire :
- Une installation permettant de chauffer tout le logement et composée des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion ;
- Une installation d’alimentation en eau potable dotée d’une pression et d’un débit corrects ;
- Un système d’évacuation des eaux usées ;
- Une cuisine (ou un coin cuisine) aménagée, apte à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier pouvant être servi en eau chaude et froide et évacuant les eaux usées ;
- Une installation sanitaire située à l’intérieur du logement, comptant un WC et une baignoire ou une douche, aménagés de manière à garantir l’intimité du locataire. Cette installation doit être alimentée en eau froide et en eau chaude et dotée d’un système d’évacuation des eaux usées. Exception tolérée : l’installation sanitaire d’un studio peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
- Enfin, impossible de louer un logement « noir », sans lumière (comme une cave, par exemple). Le logement doit bénéficier d’un éclairement suffisant et d’au moins une fenêtre ouvrant à l’air libre.
Critère n°3 : la sécurité physique du locataire
Votre logement doit bénéficier d’un toit solide et étanche et de fenêtres et portes en bon état, également étanches. La qualité du bâtiment doit être telle qu’il ne peut y avoir d’infiltration d’eau dans le logement. Bon état obligatoire également pour tout ce qui concerne la protection des personnes sur les balcons, terrasses ou dans les escaliers : les barrières et garde-corps doivent être solides, comme expliqué dans notre vidéo ci-dessous.
Le logement doit obligatoirement être équipé d’une installation électrique permettant d’éclairer la nuit et de faire fonctionner les appareils et installations.
Les installations de gaz, d’électricité, ainsi que les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être en bon état d’usage et sécurisés. Des normes ont été définies pour une sécurité minimale. Nous les décrivons dans nos dossiers : « Diagnostic gaz : logements concernés ? Comment ? Par qui ? » et « Diagnostic électrique : quand dois-je le faire ? Quels logements concernés ? Qui peut le faire ? ».
Critère n°4 : la santé du locataire
L’état de conservation des matériaux de construction doit être correct afin, le cas échéant, de ne pas mettre en danger la santé du locataire.
Cela peut être le cas, par exemple, pour des tuyaux ou des murs peints avec des anciennes peintures contenant du plomb ou encore pour des matériaux contenant de l’amiante.
Pour vérifier la présence de ces deux éléments au sein de votre logement vous devez réaliser deux diagnostics : un diagnostic plomb et un diagnostic amiante. S’il s’avère, lors de la réalisation de ces diagnostics, que du plomb et de l’amiante sont bien présents, alors votre logement pourra être qualifié de non décent.
Critère n°5 : la performance énergétique
Depuis le 1er janvier 2018, votre logement doit présenter une étanchéité suffisante à l’air, afin d’éviter les déperditions d’énergie. De plus, depuis le 1er juillet 2018, le logement doit aussi être doté d’une aération correcte. Reportez-vous à notre actualité dédiée : Nouveau critère de décence 2018 : la performance énergétique. De plus, depuis le 1er janvier 2023, un logement n’est décent que s’il consomme moins de 450 kwh/m²/an, comme indiqué dans notre actualité : Passoires thermiques interdites à la location en 2023 : que devez-vous faire si vous en louez une ? Pour vérifier que votre logement n’est pas trop énergivore, vous devez faire appel à un professionnel comme nous l’indiquons dans notre dossier : « Diagnostic de performance énergétique (DPE) : logements concernés, réalisation, contenu ».
Si vous avez des questions d’ordre juridique ou fiscal sur ce sujet, connectez-vous ou créez votre espace adhérent Gererseul et posez vos questions directement à nos partenaires dans l’onglet « Mes services exclusifs » puis « Assistance fiscale/juridique » (service réservé à nos abonnés payants).