Les bailleurs sont toujours à la recherche de « bons locataires » pour minimiser les risques de loyers impayés. En ce sens, le profil du couple avec deux salaires séduit. Mais qu’en est-il lorsque le couple divorce ? Le cas échéant, qui peut garder le logement loué ? Quels sont vos droits en la matière ?
Divorce de mes locataires : quel locataire doit payer le loyer ?
Le nombre de divorces ayant explosé ces dernières années, vous pourriez, en tant que bailleur, être confronté à cette situation délicate avec vos locataires.
Dans le cadre de couples mariés (ce qui n’est pas le cas pour les concubins), le bail est considéré comme appartenant aux deux conjoints, même s’il n’y a qu’un seul des deux qui a signé le contrat de location (art.1751 du code civil). Ils sont donc co-titulaires du bail.
Ainsi, les époux en instance de divorce sont solidaires pour le paiement du loyer, même si l’un d’entre eux a déserté le logement.
Demander à ne plus participer au paiement du loyer en raison de son départ du logement loué n’est donc pas légal. Et vous êtes en droit de demander au locataire partant sa part, si son époux refuse de prendre à sa charge la totalité de la facture.
Les époux en instance de divorce sont solidaires jusqu’à la transcription du jugement de divorce.
Divorce de mes locataires : quel locataire hérite du bail de location ?
Si les époux se disputent la conservation du logement loué, après le divorce, c’est le jugement de divorce qui désignera le conjoint bénéficiaire du droit au logement.
Le choix du juge s’effectue alors en fonction des intérêts familiaux : le plus souvent, le bail est attribué à celui qui a la garde des enfants.
En tant que bailleur, vous ne pouvez pas contester cette décision du juge, même si le salaire du conjoint qui va rester dans votre logement ne répond plus aux critères financiers exigés au moment d’attribuer le bail. Cette situation délicate peut, bien sûr, augmenter le risque de loyers impayés.
Petite sécurité : comme indiqué plus haut, l’époux qui doit quitter le logement est obligé de participer au paiement des loyers jusqu’à la transcription officielle du jugement de divorce sur les actes d’état civil.
Il est donc très important, pour le conjoint partant, que les démarches pour modifier l’état civil soient réalisées le plus rapidement possible.
La règle est claire : « tant que le divorce n’a pas été notifié par écrit sur les actes d’état civil, les dettes communes issues du mariage sont à régler par les deux ex époux. » C’est ce qu’a tenu à rappeler la Cour d’Appel de Paris dans son jugement du 20 janvier 2009 (n° 06/16396).
Divorce de mes locataires : comment mettre fin au bail ?
Dans le cadre d’un couple de locataires mariés, une autre règle prime : la résiliation du bail par un seul des époux est impossible. Le logement représente le domicile familial, il est donc impossible, pour l’un des deux époux, de prendre seul l’initiative de rompre le bail.
La résiliation du bail ne peut, en effet, être effective que si les deux époux sont d’accord. Ils doivent donc tous les deux donner congé au propriétaire-bailleur en suivant les démarches indiquées dans notre dossier : « Résiliation du bail par le locataire : démarches, préavis, obligations ».
De plus, l’un des époux ne peut pas obliger son conjoint à quitter le logement.
Si c’est vous qui souhaitez mettre fin au bail vous devez respecter les conditions et démarches décrites dans notre dossier : « Propriétaire : conditions et démarches pour rompre un bail ».
Conseil : pensez à prendre toutes les précautions au moment de la signature du bail !
Une fois le divorce acté, vous pouvez donc vous retrouver avec un locataire ne respectant plus les ratios d’endettement que vous aviez exigés au moment de la signature du bail. Cela ne veut pas dire, pour autant, que le loyer ne sera pas payé, bien sûr. Mais la situation est moins sécurisée pour vous.
Ce type de situation étant de plus en plus courant, il est donc important de bien se protéger via la souscription d’une assurance loyers impayés ou l’appel à des garants, avant toute signature de bail.
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