Lorsque les propriétaires disposent d’un logement au sein d’une copropriété, ils doivent respecter un certains nombre d’obligations, définies en général dans le règlement de copropriété. Cela permet d’éviter certains conflits au sein de la copropriété car la vie en copropriété passe par le respect de ces règles. Découvrez ci-dessous les différentes obligations des copropriétaires.
La majorité des investisseurs immobiliers sont des copropriétaires. Si, en tant que bailleur, vous vous investissez généralement moins que les résidents dans la vie de la copropriété qui abrite votre logement locatif, vous n’en êtes pas moins soumis à certains devoirs. Mais les copropriétaires disposent également de certains droits que nous décrivons dans notre dossier : « Copropriété : quels sont mes droits en tant que copropriétaire ? »
Les différentes obligations des copropriétaires
Obligation n°1 : respecter le règlement de copropriété
Si la possibilité d’utiliser les parties privatives et communes de la copropriété fait partie des droits de tout copropriétaire (expliqués dans le fiche citée plus haut), il n’en demeure pas moins que cette liberté a comme limite le règlement de copropriété.
Le règlement de copropriété fixe les obligations des copropriétaires, notamment sur les conditions de jouissance des parties privatives et des parties communes. Il détermine aussi la répartition des charges entre copropriétaires et la façon de calculer la part de chacun d’entre eux. Il précise enfin les règles relatives à la gestion des parties communes, prévoyant parfois des dispositions spéciales.
Dans les parties privatives, le règlement de copropriété peut, par exemple, interdire aux copropriétaires de peindre leurs volets d’une autre couleur que celle définie dans le document ou de disposer du linge sur le balcon ou la terrasse. Visant à protéger l’harmonie visuelle de la résidence, ce type de clause est parfaitement légal et doit être respecté.
A l’intérieur même des logements, le règlement de copropriété peut interdire, par exemple, de modifier les revêtements de sol si ceux-ci ont été choisis pour optimiser le dispositif d’insonorisation. Impossible donc, pour vous, si un revêtement spécial a été disposé, de l’enlever.
Ne pas respecter le règlement de copropriété engage votre responsabilité, si tant est que le règlement ne comporte pas de clauses illégales. Sinon, votre responsabilité est engagée vis-à-vis du syndicat des copropriétaires lorsque la nuisance constatée est collective (partie commune privatisée, travaux affectant l’aspect extérieur de la résidence, etc.), mais également directement vis-à-vis des autres copropriétaires.
Obligation n°2 : respecter la destination de l’immeuble
L’une des obligations des copropriétaires est de respecter la « destination de l’immeuble », comme indiqué dans notre vidéo ci-dessous. Cette notion, très importante en matière de copropriété, permet de définir les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives.
Par exemple, une activité commerciale peut être interdite, ou, au contraire, autorisée. En même temps, si cette dernière est autorisée, des exclusions de certaines activités peuvent être incluses dans une clause.
Le règlement de copropriété peut indiquer que l’immeuble sera exclusivement destiné à l’habitat.
Si l’un de vos locataires potentiels est médecin, par exemple, et qu’il veut louer l’appartement pour y installer son cabinet, il faut, auparavant, en demander l’autorisation en AG. Même si le règlement l’interdit, l’AG peut accepter une exception.
Dans tous les cas, attendez l’accord écrit de la copropriété pour autoriser une activité commerciale dans votre bien locatif.
Obligation n°3 : payer les charges de copropriété
Parmi les obligations des copropriétaires, il y a aussi celle de payer les charges de copropriété. A défaut, ils encourent différentes procédures pouvant être entreprises par le syndic (mise en demeure, assignation en justice et même saisie immobilière dans des cas extrêmes liés à une dette trop lourde…) ou même par un copropriétaire.
Les charges de copropriété représentent une part de plus en plus importante dans le budget des propriétaires-bailleurs. Mais il existe certaines solutions afin de faire baisser les charges de copropriété. Nous vous décrivons ces solutions dans notre dossier : « Comment faire baisser ses charges de copropriété ? ».
Obligation n°4 : accepter la réalisation des travaux votés
Autre obligation des copropriétaires, parfois contestée : l’acceptation des travaux votés en Assemblée Générale.
La copropriété peut, en effet, décider, à la majorité absolue, de faire effectuer des travaux d’intérêt général sur les parties communes, mais aussi sur les parties privatives (exemple : la copropriété souhaite installer des fenêtres double vitrage dans tous les appartements pour accroître l’isolation thermique de l’immeuble).
Votés, ces travaux ne peuvent pas être contestés par un copropriétaire qui ne souhaiterait pas passer au double vitrage. En revanche, si ces travaux font subir un préjudice à certains copropriétaires (baisse de la valeur du logement ou trouble de jouissance grave, même temporaire, comme, par exemple l’impossibilité d’utiliser la salle de bain pendant plusieurs jours en raison de l’interruption de la fourniture en eau chaude), ceux-ci peuvent réclamer une indemnité. Cette indemnité doit être réglée par tous des copropriétaires de la même façon que le coût des travaux.
Important : les copropriétés sont dorénavant obligées de détenir des fonds travaux afin d’éviter que les copropriétaires soient trop lourdement sollicités financièrement, d’un coup.
A noter que la loi dresse la liste des travaux pour lesquels les copropriétaires sont obligés de laisser l’accès libre à leurs parties privatives :
- les travaux obligatoires légalement ;
- les travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
- la pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages, permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement ;
- la suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène ;
- les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens ;
- les travaux nécessaires en vue de procéder à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau ;
- les travaux d’amélioration, de transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, d’adjonction d’éléments nouveaux, d’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou de création de tels locaux.
Dans le cadre de logements donnés en location, la réalisation de travaux en cours de bail est également réglementée, comme expliqué dans notre fiche pratique : « Travaux dans un logement loué : les règles à respecter ».
Obligation n°5 : assurer la tranquillité des autres copropriétaires
Les copropriétaires sont aussi tenus au respect des règles de vie en société et ne doivent pas être source de nuisances ou de troubles anormaux de voisinage pour les autres occupants de l’immeuble.
Le règlement de copropriété peut, d’ailleurs, comporter des clauses concernant la tranquillité de l’immeuble. Il peut, par exemple, interdire d’installer un barbecue sur les balcons ou d’entreposer des objets dans les parties communes …
Important : bien qu’étranger à la copropriété, le locataire doit respecter les clauses du règlement de copropriété relatives à la tranquillité de l’immeuble. Si votre locataire s’en exonère, c’est vous, bailleur propriétaire de ce logement, qui en serez tenu responsable, parfois de façon indirecte (ex : le locataire cause des troubles du voisinage).
Si vous avez des questions d’ordre juridique ou fiscal sur ce sujet, connectez-vous ou créez votre espace adhérent Gererseul et posez vos questions directement à nos partenaires dans l’onglet « Mes services exclusifs » puis « Assistance fiscale/juridique » (service réservé à nos abonnés payants).