La clause résolutoire est un outil permettant au bailleur de résilier le bail, automatiquement et en toute légalité, si le locataire ne respecte pas ses obligations en cours de location. Ce type de clause est valable aussi bien dans un bail d’habitation classique que dans un bail d’habitation meublé.
Quel est l’intérêt d’une clause résolutoire dans un contrat de location ?
Il est important de penser à insérer une clause résolutoire dans vos contrats de location car elle vous offre, à vous bailleur, une sécurité juridique très intéressante.
En effet, en cas de non-respect des obligations du locataire en cours de location (exemple : payer le loyer), la clause résolutoire vous donne la possibilité de résilier le bail, unilatéralement.
La présence d’une clause résolutoire dans le bail d’habitation permet d’accélérer la procédure de résiliation du bail et de départ du locataire défaillant. En effet, après l’assignation du locataire au tribunal, la procédure est assez rapide : le juge vérifie la présence de la clause résolutoire et le bien-fondé de la demande de résiliation du bail (preuves de non-paiement du loyer). Si tout est correct, il prononce la procédure d’expulsion.
Une action en justice n’est alors plus indispensable en cas de mise en oeuvre de la clause résolutoire.
Sans clause résolutoire, la résiliation du bail doit être prononcée (ou pas) par un tribunal d’Instance, mais après enquête… ce qui peut prendre un certain temps.
Dans quels cas peut-on appliquer la clause résolutoire ?
4 situations vous autorisent à faire jouer la clause résolutoire :
- Le non-versement du dépôt de garantie par le locataire au moment de la signature du contrat de location ;
- La non-souscription d’une assurance habitation du locataire ;
- Le locataire ne paie pas son loyer et/ou les charges locatives (dites « récupérables ») ;
- Un usage non paisible du logement qui engendre des nuisances aux autres résidents de l’immeuble, constatées par un Tribunal (ex : votre locataire cause des troubles du voisinage).
Attention : ces 4 cas sont les seuls qui vous autorisent à résilier le bail via la clause résolutoire. Toute autre raison invoquée serait jugée illégale par un Tribunal saisi par votre locataire. Dans tous les autres cas, il vous faut respecter les règles de congés donnés à votre locataire, décrites dans notre dossier : « Résiliation du bail par le propriétaire : les conditions et démarches à respecter ».
Comment appliquer la clause résolutoire ?
Si vous invoquez la clause résolutoire pour les cas n°1 et 3 cités plus haut, vous devez :
- Envoyer un commandement de payer au locataire via un huissier. Ce document doit mentionner le détail des sommes dues par votre locataire, sous peine de nullité ;
- Attendre 2 mois pour laisser le temps à votre locataire de se mettre en règle en payant sa dette ;
- Si tel n’est pas le cas, mettre en œuvre la clause résolutoire en assignant le locataire devant un tribunal qui validera cette procédure et prononcera l’expulsion de ce dernier.
À noter : conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, vous avez le droit de demander à votre locataire de payer les frais de procédure : prix du commandement de payer par huissier, indemnité d’occupation pour être resté dans le logement jusqu’à ce que le juge valide son départ.
Si vous invoquez la clause résolutoire pour le cas n°2, vous devez :
- Envoyer à votre locataire – par l’intermédiaire d’un huissier de justice également – un commandement d’avoir à vous présenter son attestation d’assurance. Dans la forme, ce document doit reproduire l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, sous peine de nullité :
- Attendre 1 mois pour laisser à votre locataire le temps de vous présenter cette assurance ;
- Si tel n’est pas le cas, mettre en œuvre la clause en assignant le locataire devant un tribunal qui validera cette procédure et prononcera l’expulsion de ce dernier.
Si vous invoquez la clause résolutoire pour le cas n°4, vous devez :
- Demander d’abord au tribunal le document attestant l’effectivité des troubles de voisinage, conformément à l’article 4g de la loi du 6 juillet 1989, puis l’envoyer au locataire ;
- Mettre en œuvre la clause résolutoire et résilier de plein droit le bail d’habitation. Le locataire peut alors être expulsé, 2 mois après l’envoi d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.
Effectivité de la clause résolutoire du contrat de location
Le juge peut, en effet, accorder un délai supplémentaire au locataire pour s’acquitter de ses obligations, conformément aux articles 1244-1 et 1244-2 du Code Civil. Ce délai peut représenter 3 mois ou 3 ans (délai maximum).
Attention : si le locataire saisit une commission de surendettement, celle-ci peut éventuellement prononcer la suspension de l’exigibilité des créances pour une durée de 2 ans.
À noter : pour être valable, la décision accordant un délai supplémentaire au locataire doit impérativement avoir lieu avant l’expiration des 2 mois suivants le commandement de payer. Sinon, la clause résolutoire est effective et le bail est résilié de plein droit.
Exemple de clause résolutoire dans un contrat de location
« Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement du dépôt de garantie, d’un seul terme de loyer ou des charges à leur échéance et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur.
Il est également expressément convenu qu’à défaut de souscription d’une assurance contre les risques dont le locataire doit répondre et un mois après une sommation d’exécuter demeurée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur.
En cas de paiement par chèque ou par prélèvement sur compte bancaire ou postal, le montant du loyer et des charges ne pourra être considéré comme réglé qu’après encaissement malgré la remise de toute quittance, la clause résolutoire étant acquise au bailleur dans le cas où le chèque ou le prélèvement reviendrait impayé. »
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