En matière de baux commerciaux, la loi donne au bailleur, mais aussi au locataire, la possibilité de demander la révision du loyer. Mais la révision du loyer du bail commercial est en revanche encadrée par la loi. Découvrez ci-dessous les conditions de révision du loyer d’un bail commercial.
Lors de la signature du bail commercial initial, les parties décident librement du montant du loyer. En revanche, la révision du loyer d’un bail commercial est réglementée.
Un système de révision légale du loyer en cours de bail existe, parallèlement à la possibilité d’indexer ce dernier via des clauses explicites mentionnées dans le contrat de bail commercial.
Révision du loyer du bail commercial : les cas possibles
Cas n°1 : révision du loyer triennale indexée sur des indices INSEE
La révision du loyer peut légalement s’effectuer tous les 3 ans, en fonction de l’évolution d’indices publiés par l’INSEE.
Ce droit prévu par les articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce ne nécessite pas d’inscription dans le bail commercial.
Les indices trimestriels INSEE utilisables sont :
- L’indice des loyers commerciaux (ILC) concernant uniquement les locataires commerçants inscrits au Registre du Commerce et des sociétés (RCS) et les locataires artisans enregistrés au Répertoire des Métiers (RM). À noter que l’ILC tient compte de l’évolution des prix à la consommation (50 %), des prix de la construction neuve (25 %) et du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur (25 %) ;
- L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) concernant les activités libérales (cabinets médicaux, d’avocat, etc.), la location de bureaux (pour des activités ni commerciales, ni artisanales) ou d’entrepôts logistiques.
À noter que pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut pas engendrer une hausse annuelle supérieure de plus de 10 % au loyer payé au cours de l’année précédente.
Pour calculer le nouveau loyer lors de la 1ère révision triennale, multipliez le loyer en cours par le rapport entre le dernier indice de référence connu et l’indice de référence utilisé au moment de la signature du bail commercial, soit :
S’il s’agit d’une 2ème révision, prenez en compte l’indice de référence en vigueur à la date de la précédente révision.
Par exemple, un bail signé le 1er juin 2008 avec un loyer mensuel de 500 €, basé sur l’ILC, peut être révisé ainsi :
- Pour la 1ère révision triennale : à partir du 2 juin 2011 (avec un ILC de 104,44 au 1er trimestre 2011 et de 100 au 1er trimestre 2008) suivant le calcul suivant : 500 € x (104,44/ 100) = 522,22 € ;
- Pour la 2nde révision triennale : à partir du 3 juin 2014 (avec un ILC de 108,50 au 1er trimestre 2014 et de 104,44 au 1er trimestre 2011) suivant le calcul suivant : 522,22 € x (108,50 / 104,44) = 542,52 €.
Important : si vous et votre locataire êtes d’accord sur le principe, vous avez le droit d’insérer dans le bail commercial une clause fixant une révision annuelle du loyer, et non pas triennale. Mais dans ce cas, cette clause d’indexation spécifique doit impérativement être inscrite dans le contrat de bail. Elle doit indiquer que le loyer sera automatiquement recalculé – à la hausse comme à la baisse – chaque année en fonction des variations de l’indice choisi, à la date anniversaire de la signature du bail commercial et sur la base de l’indice du même trimestre.
À noter : l’indice trimestriel du coût de la construction (ICC), qui servait auparavant de référence à la révision triennale des loyers commerciaux ne peut plus être utilisé pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014.
Cas n°2 : révision du loyer indexée sur des paramètres choisis par les parties
La révision peut aussi avoir lieu à chaque fois que le calcul d’une indexation choisie par les parties a provoqué une variation de plus de 25 % par rapport au loyer précédent.
Par exemple, vous pouvez choisir d’indexer le loyer, chaque année, sur le chiffre d’affaires (CA). Cela joue donc dans les deux sens : si le CA de votre locataire baisse, votre loyer aussi.
La périodicité de cette révision est librement déterminée par les parties au contrat, mais elle est souvent à échéance annuelle.
Le loyer du bail commercial est révisé automatiquement lors de l’échéance prévue au contrat, sans intervention du bailleur.
Important : quel que soit le mode de révision du loyer choisi, si elles sont d’accord, les parties ont le droit de réviser le loyer à tout moment.
La demande de révision du loyer d’un bail commercial
Concernant la révision triennale liée aux indices INSEE, vous avez la possibilité de la demander à votre locataire en lui envoyant directement une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAC), ou en utilisant les services d’un huissier de justice.
Votre lettre doit mentionner le nouveau loyer demandé en citant l’indice pris en référence et proposer un avenant au contrat. Cette demande ne doit être effectuée qu’une fois la période de 3 ans expirée (soit le lendemain de son expiration au plus tard), sous peine d’être considérée comme nulle. La révision du loyer prend effet à la date de demande en révision.
S’il s’agit de la mise en application du jeu de la clause d’indexation choisie par les parties, la demande peut être effectuée via le même process que celui expliqué plus haut : LRAC ou services d’un huissier de justice pour l’envoi d’une demande de révision mentionnant le nouveau loyer demandé, citant la référence choisie pour le calcul et proposant un avenant au contrat.
Votre locataire ne peut théoriquement pas refuser cette augmentation légale (tous les 3 ans) ou inscrite dans le contrat, même si certains en appellent parfois au tribunal de grande instance pour minorer l’augmentation (en raison, par exemple, d’un CA décevant, lié à des événements indépendants de leur volonté : travaux devant le commerce ayant entraîné une baisse de la fréquentation, etc.). De même, vous ne pouvez pas refuser une baisse du loyer si l’indice de référence est en recul ou si la référence choisie (évolution du CA, par exemple) fait également baisser le loyer, après calcul de la révision.
Le déplafonnement possible de la révision triennale
Vous pouvez demander le « déplafonnement » du loyer, c’est-à-dire une hausse de celui-ci dépassant la variation de l’indice de référence, dans 2 situations :
- Une « modification matérielle des facteurs locaux de commercialité » (augmentation de la population, nouvelles artères, etc.) ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative et ayant eu une incidence favorable réelle sur l’activité commerciale du locataire (hausse du chiffre d’affaires, par exemple) ;
- Une « déspécialisation du bail » par le locataire, soit un changement d’activité.