Le bail commercial est très encadré. Il est donc nécessaire de respecter des conditions de résiliation du bail commercial très strictes lorsque le bailleur ou le locataire souhaite résilier le bail commercial. Découvrez, ci-dessous, la marche à suivre en cas de résiliation du bail commercial par le bailleur.
Un bail commercial doit normalement aller jusqu’à son terme, c’est-à-dire durer 9 ans au moins. Toutefois, il existe des possibilités de résiliation anticipée du bail commercial à votre initiative.
La résiliation à l’initiative du locataire a été traitée dans un précédent dossier : « Résiliation du bail commercial par le locataire ».
Important : tout congé donné à un locataire doit être motivé, sous peine de nullité. Vous devez lui expliquer vos motifs et lui indiquer qu’il peut les contester ou demander une indemnité d’éviction, en saisissant le tribunal dans un délai maximum de 2 ans.
Les motifs de congé sont souvent liés aux travaux (voir plus bas), mais ils peuvent aussi être du fait du non-respect par le locataire de ses obligations contractuelles (non-paiement du loyer, etc.) ou à ses obligations administratives (défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, par exemple).
Cas n°1 : résiliation en fin de bail commercial ou à l’expiration d’une période triennale
À la fin du contrat de bail commercial de 9 ans ou, entre temps, après 3 ou 6 ans, vous avez le droit de résilier le bail commercial.
Vous devez alors donner congé à votre locataire par acte d’huissier. Ce congé doit être donné avec un préavis minimum de 6 mois avant le terme initial du bail commercial ou avant le terme d’une période triennale.
Cas n°2 : résiliation après la prolongation tacite du bail commercial
À l’expiration du 1er bail commercial de 9 ans, si celui-ci a été tacitement reconduit, vous avez le droit de donner congé à votre locataire, mais le préavis doit démarrer après la fin du trimestre civil + 6 mois de préavis. Ce qui implique, parfois, plus de 8 mois de préavis.
Exemple : si le préavis est donné le 8 janvier, il prendra effet le 30 septembre, soit après la fin du trimestre civil (le 30 mars) + 6 mois de préavis.
Attention : une prolongation tacite n’est pas un renouvellement du bail commercial effectué en bonne et due forme. Dans ce dernier cas, la résiliation du bail commercial doit avoir lieu dans les mêmes conditions que celles décrites dans la partie 1 de ce dossier.
Important : les loyers et les charges sont dus jusqu’à la fin du préavis.
Cas n°3 : résiliation du bail commercial par le bailleur pour travaux
La résiliation du bail commercial par le bailleur pour réaliser des travaux, nécessitant le départ du locataire, est possible seulement dans certains cas :
- Pour la reconstruction de l’immeuble, avec démolition intégrale et reconstruction, même si ce n’est pas à l’identique (une simple transformation n’est pas éligible) ;
- Pour une opération de restauration immobilière ou un projet de renouvellement urbain ;
- Pour la transformation de l’immeuble en un immeuble à usage principal d’habitation après reconstruction, rénovation ou réhabilitation.
Dans tous ces cas de figure, le bailleur doit verser au locataire une indemnité d’éviction (vois plus bas) ou lui proposer un local de remplacement équivalent et immédiatement disponible.
Dans cette dernière hypothèse, cela n’exonère pas le bailleur de verser à son locataire une indemnité pour « privation de jouissance et moins-value de son fond » et un remboursement des frais de déménagement et d’emménagement.
Si vous respectez ces conditions, vous pouvez donner congé à votre locataire :
- À la fin du bail en refusant sa demande de renouvellement du bail commercial ;
- À l’expiration d’une période triennale ;
- À la fin de chaque trimestre civil, après une tacite prolongation du bail commercial.
Votre locataire dispose alors de 3 mois pour accepter votre offre proposée par acte d’huissier ou saisir la justice s’il n’est pas d’accord.
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LE CAS PARTICULIER DE LA SUSPENSION DU BAIL POUR TRAVAUX DE SURÉLÉVATION Si vous souhaitez surélever l’immeuble et que ces travaux nécessitent l’éviction temporaire de votre locataire, vous avez le droit de différer le renouvellement du bail commercial pendant une durée maximale de 3 ans. Une fois les travaux achevés, votre locataire réintègre les locaux et le bail commercial reprend son cours. Cette absence de 3 ans dans vos locaux lui donne toutefois droit à une indemnité ne pouvant pas excéder 3 ans de loyer. |
Résiliation du bail commercial par le bailleur : versement d’une indemnité d’éviction
Lorsque vous ne renouvelez pas le bail commercial, vous êtes obligé (sauf exceptions décrites plus bas) de verser à votre locataire une indemnité d’éviction.
Le montant de l’indemnité d’éviction dépend des conséquences de ce refus de renouvellement du bail commercial pour votre locataire : la perte de sa clientèle, notamment.
À quoi correspond l’indemnité d’éviction ? À la couverture de l’intégralité du préjudice causé. Les parties étant rarement d’accord sur ce point, le montant est généralement décidé par un expert judiciaire. Souvent, – en cas d’éviction pure et simple – l’indemnité dite « de remplacement » est égale à la valeur du fonds de commerce ou à la valeur du droit au bail. Si l’exploitation du fonds de commerce peut être poursuivie dans un local équivalent, l’indemnité dite « de déplacement ou de transfert » est évidemment réduite.
D’autres indemnités peuvent être dues, comme celles liées au licenciement de salariés, à la perte du logement si les locaux commerciaux étaient loués avec un logement, etc.
En tout état de cause, le préjudice doit être évalué le jour du départ effectif du locataire ou à la date de la décision de juge, si le locataire s’y trouve encore.
Après le versement de l’indemnité, votre locataire a 3 mois pour libérer le local. Tant que l’indemnité ne lui a pas été versée (et sauf clause contraire), vous ne pouvez pas obliger votre locataire à quitter les lieux.
Par ailleurs, lorsque vous avez refusé sa demande de renouvellement du bail commercial, il a le droit de quitter les lieux avant le paiement de l’indemnité.
À noter que vous n’êtes pas obligé de verser une indemnité d’éviction lorsque :
- Le locataire n’a plus la propriété commerciale des lieux ;
- L’immeuble est frappé d’insalubrité par la Préfecture et qu’il présente un danger pour ses occupants ou qu’il doit être démoli ;
- Vous pouvez justifier d’un motif grave et légitime à l’encontre de votre locataire (sous-location non autorisée, non-paiement du loyer et/ou des charges…).
Important : si, en même temps qu’une résiliation du bail commercial par le bailleur, ce dernier reconstruit un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le bailleur doit donner un droit de priorité à son locataire.