Dans le cadre d’un contrat de bail commercial, votre locataire peut céder son droit au bail à l’acquéreur du fonds de commerce, sans que vous puissiez vous y opposer. Mais la cession de bail commercial ne se fait pas en toute liberté lorsque certaines clauses sont incluses dans le bail commercial. Détails ci-dessous.
La cession du fonds de commerce entraîne celle du droit au bail
Votre locataire peut souhaiter, en cours de bail commercial, céder son fonds de commerce.
Mais lors de la cession du fonds de commerce, le locataire devra aussi céder son « droit au bail », ce dernier étant l’un des éléments constitutifs du fonds de commerce.
À noter : le locataire a aussi la possibilité de céder le seul droit au bail, en gardant la propriété du fonds de commerce.
Cession de bail commercial : les conséquences sur le bail
Vous changez de locataire, mais pas de contrat de location, lors d’une cession de bail commercial.
Le bail commercial continue à courir pour la durée initialement prévue et donne à son nouveau propriétaire le bénéfice du droit au renouvellement du bail.
Le bail originel n’est en rien modifié et se poursuit donc avec le même loyer.
Le changement de titulaire du bail ne constitue donc pas un motif suffisant pour déplafonner le loyer. C’est ce qui fait que le droit au bail a une valeur marchande.
Cession de bail commercial : les droits du bailleur
Votre contrat de bail commercial ne peut pas interdire la cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce, sachant que lorsque le locataire cède son bail commercial, il transmet aussi à son acheteur les droits et les obligations qui y sont attachés. C’est l’article L. 145-16 du Code de commerce qui répute non écrite une telle clause d’interdiction.
Toutefois, vous pouvez intervenir dans le process de cession de bail commercial si le contrat, signé au départ, contient des clauses en ce sens.
Ainsi, vous pouvez avoir prévu l’obligation de votre participation à la rédaction de l’acte de cession ou l’obligation de la rédaction d’un acte notarié pour concrétiser l’acte de cession du bail commercial.
Vous pouvez aussi avoir prévu, en insérant une clause dans le bail commercial, que ce dernier ne pourra pas être cédé à un locataire exerçant une autre activité que celle exercée dans le local. C’est-à-dire à une autre personne que celle achetant le fonds de commerce.
Autrement dit : si votre locataire souhaite céder le seul bail commercial (sans le fonds de commerce), il doit obtenir votre autorisation. Et vous avez le pouvoir légal de la lui refuser.
Enfin, il n’est pas rare que certains bailleurs insèrent une clause prévoyant qu’en cas de cession du droit au bail ou du fonds de commerce, ils disposeront d’un droit de préemption, qui s’exercera au prix que le locataire aura offert au candidat acquéreur et que ce dernier a accepté.
Cession de bail commercial : le droit au bail a sa propre valeur commerciale
Contrairement à celle du fonds de commerce, la valeur du droit au bail n’est pas liée au chiffre d’affaires ou au bénéfice. Elle fait l’objet d’une négociation entre les parties qui décident du montant de l’indemnité qui figurera dans le contrat de cession de bail commercial.
Les éléments constitutifs de sa valeur sont surtout liés au niveau du loyer. Si le loyer est plus bas que ce qu’il serait en étant « nouveau », il augmente évidemment la valeur du bail.
À noter que la cession du droit au bail peut aussi se faire gratuitement.
Cession de bail commercial : la garantie solidaire entre cédant et acquéreur du droit au bail
Il existe 2 types de clauses de garantie solidaire pouvant être inscrites dans un bail commercial.
1) Le locataire initial est solidaire du paiement du loyer de son successeur. La loi Pinel a limité cette garantie solidaire à une durée de 3 ans à compter de la cession du bail commercial (article L. 145-16-2 du Code de commerce).
Ainsi, si vous constatez un défaut de paiement de la part de votre nouveau locataire, vous devez en informer le locataire initial dans le délai d’1 mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être payée (article L. 145-16-1 du Code de commerce).
2) Le repreneur est solidaire du paiement du loyer de son prédécesseur. Même principe : en cas de dette locative du cédant, le repreneur doit régler l’arriéré de loyers.
Attention : une décision de justice récente rend inopérante une telle clause lorsque le cédant est en difficulté (redressement ou liquidation judiciaire) comme indiqué dans une actualité .
Les formalités lors de la cession de bail commercial
Votre locataire doit vous informer de la cession effective du bail commercial par voie d’huissier, sauf si vous avez déjà accepté la cession dans l’acte de cession lui-même.
Important : la mairie a un droit de préemption sur les fonds de commerce. Il faut donc se renseigner avant d’officialiser toute cession.