Décembre est la période où les épargnants s’activent le plus pour trouver des solutions destinées à minorer leurs impôts de l’année suivante, calculés sur leurs revenus et patrimoine de l’année en cours ou du début d’année suivante. Cette année, les bailleurs immobiliers sont d’autant plus motivés qu’ils sont particulièrement visés par le nouvel impôt sur la fortune – l’Impôt sur la fortune immobilière ( IFI 2019 ) – qui a remplacé l’ISF. Comment faire pour calculer la valeur de votre patrimoine au plus juste et réduire cet impôt ? Voici quelques pistes.
Rappelons d’abord que si votre patrimoine immobilier est supérieur à 1,3 million d’euros, vous êtes redevable de l’impôt sur la fortune immobilière et que la valeur du patrimoine taxable à l’IFI est évaluée au 1er janvier. N’hésitez pas, pour tous les détails, à vous reporter à notre dossier : Impôt sur la fortune immobilière : comment ça marche ? .
Dans quelques jours, la valeur de vos biens immobiliers va donc être figée pour le calcul de l’IFI 2019. Voici ce que vous pouvez envisager de faire rapidement pour minorer la valeur de vos actifs pierre
Idée n°1 : n’oubliez pas de soustraire le passif à la valeur globale
Une fois déterminée la valeur totale de vos actifs immobiliers, la première opération à effectuer est d’en retirer le passif, c’est-à-dire les dettes représentées, par exemple, par vos crédits.
Important : toutes les dettes ne peuvent être déduites. Par exemple, un crédit contracté auprès d’un membre de la famille ne pourra être déduit que s’il est « normalement utilisé et remboursé », c’est-à-dire utilisé pour une acquisition immobilière ou des travaux dans un logement et s’il est remboursé de façon classique, par mensualité assortie d’un taux d’intérêt. Concernant les crédits in fine (entièrement remboursables à la fin du prêt), sachez que ceux-ci sont désormais fiscalement considérés comme amortissables. En clair : vous ne pouvez plus déduire la totalité du crédit, mais sa seule partie restant « théoriquement » à rembourser. Votre banquier vous aidera à calculer cette fraction déductible.
Enfin, si vous déclarez plus de 5 millions d’euros de patrimoine immobilier, tout le passif ne pourra pas être pris en compte. La partie des crédits dépassant 60 % de la valeur de votre patrimoine taxable ne pourra être déduite que pour moitié de sa valeur.
À lire Tout ce qu’il faut savoir sur l’impôt sur la fortune immobilière en 2023
Idée n°2 : appliquez ensuite les décotes autorisées
Ne pas passer à côté de ce dispositif légal est évidemment la première chose à faire.
Reportez-vous à notre dossier : IFI : comment déterminer la valeur de vos actifs immobiliers et quelles sont les décotes applicables ?
Idée n°3 : payer vos travaux avant la fin de l’année
Initier des travaux est sans doute compliqué en pleine période de fêtes de noël, mais si vous en avez en cours d’exécution, n’hésitez pas à régler la facture dans les jours qui viennent. Le déficit foncier, créé par cette dépense, réduira l’impôt.
Idée n°4 : faites une donation temporaire d’usufruit
Partagez le bien en deux parties : d’un côté, la nue-propriété (les murs) et, de l’autre, la jouissance des lieux (et l’encaissement, le cas échéant, des loyers). Démembrer un bien pendant un temps peut représenter une opération judicieuse car, détenu en nue-propriété (seuls les murs appartiennent au propriétaire, l’usage appartenant à l’usufruitier), celui-ci sort de l’assiette taxable à l’IFI. Évidemment, vous devez aussi vous passer de revenus fonciers… Mais une telle décision peut être appliquée à un seul bien… Par exemple, si la valeur totale des logements locatifs est légèrement supérieure au seuil d’imposition à l’IFI, en enlever un de l’assiette taxable supprime l’impôt.
À lire Le calcul concernant l’usufruit et les liquidités liés à l’immobilier
Cet acte doit impérativement s’effectuer chez le notaire… Ces derniers étant très sollicités en fin d’année, dépêchez-vous si la formule vous intéresse.
Important : l’IFI a modifié les règles fiscales du démembrement de propriété. Lisez notre dossier dédié à cette actualité : IFI : les règles fiscales du démembrement de propriété ont changé !
Idée n°5 : créer une SCI familiale
Les retardataires n’ayant pas pensé à cette solution avant, peuvent tenter de créer une telle société dans les 10 jours restants, même si cela semble compliqué, compte tenu des délais réduits. Pas totalement impossible, toutefois, d’autant plus qu’il existe des solutions Internet ! Il faut théoriquement 4 à 5 jours pour créer une SCI… mais les jours fériés et les vacances des professionnels habilités à vous aider ne vont pas jouer en votre faveur. Tentez votre chance !
En tout état de cause, si ce n’est pas pour l’IFI 2019, cela sera efficace pour l’impôt 2020. Créer une SCI familiale pour y loger ses logements locatifs peut, en effet, représenter une bonne solution, et à double titre :
- Le crédit réalisé par la SCI pour acquérir le patrimoine permettra à cette dernière de réduire la valeur des parts sociales imposables à l’IFI ;
- La transmission, à terme, sera facilitée.
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