Dans le domaine de l’immobilier, certaines erreurs peuvent coûter très cher, ou du moins entraver le rendement d’une location. Voici une liste non exhaustive d’erreurs à éviter dans la gestion locative.
Le rendement d’un logement mis en location dépend d’un grand nombre de paramètres : situation du logement, loyer, charges, fiscalité, législation, etc. De nombreux pièges sont tendus à l’attention du bailleur novice, qui peuvent avoir de lourdes conséquences financières mais aussi judiciaires ou fiscales. Il est donc important de bien les connaître avant de se lancer.
Bien estimer le montant du loyer
Lorsqu’il fixe le montant du loyer de son logement, le propriétaire se doit de trouver le juste tarif. Un montant trop élevé l’expose à une vacance prolongée du bien. Un montant trop faible entrave la rentabilité du logement.
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L’étape essentielle pour fixer le montant du loyer est de s’informer sur les loyers pratiqués aux alentours dans les logements ayant les mêmes caractéristiques, notamment le nombre de pièces, la surface habitable et l’état général du logement.
Pour obtenir ces informations, il suffit de se mettre dans la peau d’un locataire en recherche de logement, de visiter les sites d’annonces immobilières et les agences immobilières.
S’informer sur les obligations légales
Le propriétaire doit absolument connaître ses droits et ses devoirs vis-à-vis du locataire. En premier lieu les documents qu’il doit fournir au locataire lorsque celui-ci s’installe dans le logement. Il faut prendre notamment le temps d’étudier point par point un contrat de location. Aucune clause ne doit être incomprise, notamment la clause résolutoire, obligatoire depuis peu.
Il est indispensable en outre de s’informer sur les règles de décence du logement, sur les diagnostics obligatoires, notamment le DPE, diagnostic de performances énergétiques, et les conséquences d’un mauvais classement. Un logement de classe G ne peut par exemple plus être mis en location à partir du 1er janvier 2025.
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Il est important de connaître l’utilité de l’état des lieux d’entrée et de ses enjeux, notamment lorsqu’il sera confronté à l’état des lieux de sortie procédé lors du départ du locataire. Le dépôt de garantie, entre autres, est en jeu, tout comme le coût des travaux de réparation.
En cas de litige, notamment l’impayé de loyer ou les troubles de voisinage provoqués par le locataire, le bailleur doit connaître la procédure à suivre : la lettre recommandée au locataire, le recours à un médiateur et enfin le tribunal.
Choisir le bon locataire
Le propriétaire bailleur ne doit pas accepter en location le premier candidat venu. Celui-ci doit fournir des gages de crédibilité et, surtout, de solvabilité. Une règle veut que les revenus du locataire, pour qu’il soit considéré comme solvable, représentent trois fois le montant du loyer.
Le futur locataire présentera au bailleur un dossier de location dans lequel il fournira un justificatif d’identité, un justificatif de domicile, des justificatifs de situation professionnelle et des justificatifs de revenus. Sur le plan légal, le propriétaire doit veiller à ne pas faire de demandes non autorisées : il ne doit demander par exemple qu’une seule pièce d’identité et un seul justificatif de domicile. Il lui est interdit par ailleurs de demander des justificatifs sur sa situation bancaire, judiciaire, maritale et/ou médicale.
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Il est important également de savoir déceler les faux documents que pourraient remettre le candidat locataire. Il faut rester éveillé sur la cohérence des documents entre eux. En outre, de nombreuses astuces permettent de vérifier la véracité d’un bulletin de salaire ou d’un avis d’imposition.
Enfin, un bon locataire est un locataire qui présente une bonne caution. Le garant doit présenter lui aussi de bonnes garanties de revenus, s’il s’agit d’une personne physique (un parent, un proche, un tiers…). Le garant peut également être un organisme, comme Action logement et sa garantie Visale, qui assure un remboursement rapide en cas d’impayés.
Privilégier les relations avec le locataire
Un bon propriétaire est un propriétaire sympa. Le dialogue ne doit pas s’arrêter une fois signé le contrat de location. Le locataire doit être rassuré par son propriétaire. Celui-ci se doit se montrer réactif en cas de besoin et donner des réponses à chaque demande.
En cas d’impayé par exemple, les mesures légales (courriers, etc.) doivent s’accompagner d’une recherche de dialogue plus informelle dans le but de trouver un arrangement à l’amiable. Les comportements exclusivement procéduriers ne favorisent pas l’émergence de solutions.
Bien entendu, cette liste d’erreurs à éviter n’est pas exhaustive, et il est courant d’entendre que l’on apprend de ses erreurs. Il est important, toutefois, d’en éviter certaines.