La décence d’un logement dépend de critères peu nombreux mais stricts. Le propriétaire-bailleur se doit d’en connaitre les ressorts pour s’assurer du bien-être de son locataire.
La décence d’un logement est définie par cinq critères :
- la surface du logement,
- la performance énergétique,
- la mise à disposition d’équipements indispensables,
- l’absence de risque pour le santé et la sécurité des occupants,
- l’absence de parasites et d’animaux nuisibles.
La décence du logement est indispensable au locataire s’il souhaite bénéficier des aides personnalisées au logement (APL, etc.).
Quelle surface minimum pour un logement décent ?
Pour un logement en location, la surface habitable minimale de la pièce principale doit être, pour une personne, de 9 m² avec une hauteur de plafond d’au moins 2,20 mètres. Soit un volume minimum de 20 m³. Pour deux occupants, la surface habitable minimale est de 16 m². On ajoute ensuite 9 m² par personne supplémentaire. A partir de 8 personnes, la surface minimale reste à 78 m². Des normes plus précises peuvent être imposées par le RSD, règlement sanitaire départemental.
La surface habitable est mesurée au sol. On en déduit la surface occupée par les murs, les cloisons, les escaliers, les marches, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres. Il faut également exclure l’espace occupé par le garage, la terrasse, le balcon, la véranda, les combles (lorsqu’ils ne sont pas aménagés), les sous-sols, la cave, les remises, les locaux communs (dans une copropriété) et tout espace dont la hauteur de plafond est inférieure à 1,80 mètre.
Dans le cas d’une colocation, les 9 m² de surface minimale ne concernent que l’espace personnel du colocataire (sa chambre notamment). La surface des pièces communes ne doit pas être prise en compte.
Quels équipements dans un logement décent ?
Pour répondre aux critères de décence, le logement doit proposer un minimum d’équipements qui permettent à l’occupant de se chauffer, de se laver, de se restaurer et de vivre confortablement. Le minimum nécessaire sont un système de chauffage, une alimentation en eau potable, une installation électrique, un coin cuisine, une salle de bain et un WC.
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Le logement doit permettre l’installation d’un système de chauffage, c’est-à-dire qu’il dispose d’un dispositif permettant l’alimentation en énergie et d’un autre qui permet l’évacuation des éléments de combustion. Le système de chauffage doit être adapté au logement, notamment à sa surface et à ses caractéristiques.
Le logement doit être alimenté en eau potable. Celle-ci doit être distribuée dans le logement avec un débit suffisant et une pression qui l’est tout autant. L’installation doit également prévoir l’évacuation des eaux usées, provenant de la cuisine, de la salle de bain, des WC et des machines à laver (lave-linge, lave-vaisselle…). Le système d’évacuation doit également empêcher toute odeur de remonter dans le logement.
Le logement doit proposer à ses occupants une cuisine, ou du moins un coin cuisine. Celui-ci doit permettre l’installation d’appareils de cuisson (four, plaques chauffantes, etc.). La cuisine doit également disposer d’un évier alimenté en eau chaude et en eau froide, ainsi que d’un système efficient d’évacuation.
La salle de bain est également un élément obligatoire. Elle doit proposer au minimum une baignoire ou une douche, équipée en arrivée d’eau chaude et froide et raccordée au système d’évacuation des eaux usées. Il est préférable que la porte de la salle de bain puisse se fermer de l’intérieur.
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Le WC peut être présent dans la salle de bain ou bien faire l’objet d’une pièce dédiée. Dans tous les cas, il doit être séparé de la cuisine et des endroits où sont pris les repas. Le WC peut se trouver à l’extérieur du logement, mais doit rester facilement accessible.
Le réseau électrique doit permettre au minimum d’éclairer l’ensemble des pièces du logement. Il doit être suffisamment puissant pour faire fonctionner les appareils ménagers courants.
Comment assurer la sécurité du locataire dans un logement décent ?
Pour qu’un logement soit considéré comme décent, il doit avant tout ne présenter aucun risque pour la santé des occupants ou leur sécurité.
Le logement assure ainsi le clos et le couvert, c’est-à-dire qu’il doit être hermétique à ce qui provient de l’extérieur, notamment l’air et l’eau. Infiltrations, ruissellement, remontées d’eau et courants d’air doivent être empêchés par les murs, la toiture et les menuiseries extérieures (portes, fenêtres,etc.). Les cheminées doivent être munies de trappes.
L’aération du logement doit pouvoir se faire aisément. Les ouvertures permettant l’aération doivent être en bon état. Les équipements de ventilation doivent également être opérationnels.
Les pièces principales du logement, notamment celles où l’on vit et celles où l’on dort, doivent être essentiellement éclairées à la lumière du jour et permettre la circulation de l’air.
A chaque endroit présentant des risques de chute (escalier, balcon, loggias, fenêtre…) doivent être placés des dispositifs de retenue des personnes, comme des garde-corps.
L’installation électrique doit répondre aux normes en vigueur, tout comme l’installation pour le gaz. C’est également le cas pour l’équipement de production d’eau chaude et de chauffage. L’ensemble doit être en bon état de fonctionnement et ne présenter aucune anomalie.
Le logement doit faire l’objet d’un entretien régulier afin qu’il ne représente aucun risque pour la santé et la sécurité des occupants. En outre, il ne doit pas être infesté d’animaux indésirables, tels les rats, ou d’insectes parasites comme les cafards ou les puces de lit.
Quelle performance énergétique pour un logement décent ?
Le DPE, diagnostic de performance énergétique, est désormais obligatoire pour toute mise en location d’un logement. Ce diagnostic est réalisé par un professionnel indépendant qui détermine notamment la classe du logement. Si celui-ci est classé G, il ne sera plus possible de le louer à partir de 2025. S’il est classé F, c’est en 2028 qu’il ne pourra plus faire l’objet d’une location. En attendant 2034 où ce seront les logements classés E qui ne pourront plus être loués.