Le propriétaire peut demander à son locataire de quitter les lieux à la fin du bail s’il souhaite occuper lui-même le logement. La procédure répond toutefois à des règles précises.
S’il souhaite donner congé à un locataire à l’issue d’un bail, le propriétaire est tenu d’en justifier la raison, et seules trois sont recevables aux yeux de la loi :
- la vente du logement,
- le projet d’y habiter soi-même ou de loger un membre de sa famille,
- un motif légitime et sérieux, notamment les manquements du locataire (impayés, dégradations, provocation de troubles, etc.) mais aussi la nécessité de travaux.
Comment donner au locataire un congé pour habiter ?
S’il souhaite récupérer l’appartement ou la maison pour y loger lui-même, le propriétaire bailleur doit formuler sa demande pour la date d’échéance du contrat de location. La loi n’autorise pas le congé au locataire en cours de bail.
À lire Bail commercial : Les nouvelles obligations des propriétaires
En outre, le bailleur doit être propriétaire du logement depuis plus de deux ans. Si la date d’échéance du bail intervient dans les deux ans qui suivent la date d’achat, le propriétaire est tenu d’attendre l’échéance suivante. Cette disposition évite certains abus, notamment l’achat de logements uniquement destinés à en déloger le locataire.
Le bailleur doit respecter un préavis. Il doit donc adresser un courrier recommandé avec accusé de réception au moins six mois avant la date d’échéance. Le courrier de congé indiquera le motif du congé, en l’occurrence une reprise du logement pour y habiter. Le propriétaire est également tenu d’indiquer les raisons qui le poussent à reprendre le logement (problèmes financiers, changement de situation, etc.).
Le courrier peut également être remis en mains propres (contre reçu daté et signé) ou par voie de commissaire de justice. La LRE (lettre recommandée électronique) peut également être utilisée si le destinataire en accepte le principe. A la lettre de congé doit être jointe une notice d’information qui rappelle les obligations du propriétaire et donne au locataire les voies de recours et d’indemnisation.
Le locataire ne peut s’opposer à un congé pour habiter (ni à un congé pour vendre, par ailleurs). Il quittera les lieux et rendra les clés à la date d’échéance prévue par le bail. Il peut toutefois anticiper son départ mais reste contraint de payer son loyer et ses charges jusqu’à la date d’échéance.
A qui est destiné le congé pour habiter ?
Le propriétaire bailleur qui adresse à son locataire un congé pour habiter doit préciser à quelle personne il destine le logement. Il peut en effet s’y installer lui-même pour en faire sa résidence principale, mais peut également y loger un proche.
Le proche en question doit être un membre de la famille : le conjoint (époux/épouse, partenaire de pacs ou concubin(e) notoire depuis au moins un an), les ascendants (parents, grand-parents, arrières-grands parents…) ou les descendants (enfants, petit-enfants, arrière-petits-enfants, etc.). Toute autre personne destinée au logement ne sera pas considérée comme légitime pour justifier un congé du locataire.
Le nom et les coordonnées de la personne à qui est destiné le logement seront indiquées sur le courrier de congé, ainsi que ses liens familiaux avec le propriétaire. Dans le cas d’une SCI ou d’une indivision, la personne à loger doit répondre aux mêmes critères vis-à-vis d’un des associés.
Dans le cas où après avoir quitté les lieux, l’ancien locataire découvre que le logement n’est pas occupé par la personne désignée dans la lettre de congé, le propriétaire s’expose à une amende pénale de 6.000 €.
À lire Nouveaux dispositifs de garantie des loyers impayés pour les propriétaires
Le locataire peut-il refuser un congé ?
Le locataire ne peut pas s’opposer à un congé si celui-ci est adressé pour vente du logement ou pour y habiter. Toutefois, le locataire peut entrer dans la catégorie des locataires protégés.
Si le locataire a plus de 65 ans à l’échéance du bail et que ses revenus ne dépassent pas un certain plafond, il peut exprimer son refus de quitter le logement. Son refus sera également entendu si un des occupants répond à ces critères. Le propriétaire est donc tenu d’annuler son congé ou de proposer de reloger le locataire dans un logement qui présente les mêmes caractéristiques : surface habitable, nombre de pièces, facilités d’accès aux services, transports, commerces, etc.
Le refus du locataire protégé peut être annulé si le propriétaire lui-même est âgé de plus de 65 ans et si ses revenus sont en-deçà des plafonds.