La décence du logement, la réalisation de travaux et la remise de documents sont les principales obligations du propriétaire bailleur envers son locataire.
Les principales obligations du propriétaire, lorsqu’il loue un logement, sont de plusieurs natures. Lors de la signature du bail, il doit remettre au locataire certains documents. En outre, il est tenu de proposer un logement décent et d’y réaliser des travaux d’amélioration.
Obligation du logement décent
Un logement décent est un logement qui répond à plusieurs critères : la surface habitable, la performance énergétique, la mise à disposition de plusieurs équipements, l’absence de risques pour la santé et la sécurité des locataires et l’absence d’animaux nuisibles.
La surface habitable minimale du logement doit être, pour la pièce principale, d’au moins 9 m² pour une personne sous une hauteur de plafond d’au moins 2,20 mètres (soit un volume d’au moins 20 m³). La surface minimale passe à 16 m² pour deux personnes puis 9 m² par occupant supplémentaire, dans la limite de 78 m² pour huit occupants.
Le logement doit présenter une consommation énergétique acceptable selon les normes en vigueur. Depuis 2023, les logements qui consomment plus de 450 kWh d’énergie finale par mètre carré habitable ne pourront plus faire l’objet d’un contrat de location avant d’avoir réalisé des travaux d’amélioration. En 2025, les logements classés G par le DPE, diagnostic de performance énergétique, ne pourront plus être loués. En 2028, ce sont les logements classés F qui subiront la même contrainte, avant les logements classés E qui devront également être améliorés avant 2034.
Le logement décent assure le clos et le couvert, c’est-à-dire qu’il protège ses occupants de l’air extérieur et des infiltrations d’eau. Les murs et les menuiseries doivent donc être étanches. Le logement doit avoir conservé un bon état de conservation et doit pouvoir être fréquemment aéré. Les pièces de vie doivent être suffisamment éclairées par la lumière du jour.
Les installations d’électricité et de gaz doivent être aux normes et en bon état de fonctionnement, tout comme les équipements de chauffage et de production d’eau chaude. Aucun élément type amiante ou plomb ne doit être présent (à contrôler dans les bâtiments anciens). Le bâtiment doit également prévenir les risques de chute avec des garde-corps aux fenêtres, balcons et escaliers.
Le logement propose au minimum, en plus d’une pièce de séjour et de sommeil, une cuisine, une salle de bain et un wc. Il doit être équipé d’un système de chauffage et de dispositifs d’alimentation en énergie en eau potable ainsi que de systèmes d’évacuation des eaux usées et des produits de combustion. Dans le cas où le logement est loué en meublé, certains meubles, équipements et ustensiles sont obligatoires.
Aucun animal nuisible, comme les rats, ni aucun insecte parasite ne doit être présent dans le logement.
Obligation de remise de documents
Lorsqu’un locataire s’installe dans le logement, le propriétaire bailleur est tenu de lui remettre plusieurs documents.
Le premier d’entre eux est le contrat de location, également appelé bail. Il s’agit du document qui définit les droits et devoirs de chacune des deux parties : montant du loyer, modalité de paiement, durée du bail, préavis, description du logement, identifiant fiscal, type d’habitat, surface habitable, nombre de pièces, coordonnées des deux parties, etc. Un modèle de bail réglementaire est imposé par la législation.
En annexe du bail, le propriétaire remet au locataire une copie de l’état des lieux d’entrée, un dossier de diagnostics techniques et une notice d’information.
- L’état des lieux d’entrée est conjointement réalisé par le bailleur et le locataire le jour de la remise des clés. Le document est signé par les deux parties et chacune d’elle conserve un exemplaire.
- Le DDT, dossier de diagnostic technique, contient l’ensemble des diagnostics obligatoires réalisés pour la location, notamment le DPE, dossier de performance énergétique.
- La notice d’information résume plusieurs points de règlement notamment sur le bail (ou contrat de location), les droits et devoirs de chacune des deux parties, les conditions de sortie du logement (fin de bail, congés, préavis…), le départ d’un conjoint dans le cas de violences conjugales et le règlement des litiges locatifs.
Le bailleur doit aussi fournir au locataire une notice sur les équipements d’accès à Internet et la télévision et, le cas échéant, un extrait de règlement de copropriété, une copie de la grille de vétusté, une copie de la convention ANAH et les éventuelles autorisations demandées par les municipalités.
Durant la bail, le bailleur transmettra après chaque paiement du loyer une quittance au locataire (sauf si celui-ci n’en a pas fait la demande). Les justificatifs de charges devront également être transmis.
Obligations de travaux
La plupart des travaux à réaliser dans le logement sont à la charge du propriétaire. Le logement doit être remis en bon état. En cas de défaut, les deux parties peuvent se mettre d’accord pour l’exécution de travaux par le locataire moyennant une baisse provisoire du loyer en contrepartie.