Le propriétaire d’un logement est soumis à de nombreuses obligations lorsqu’il s’agit de faire des travaux de réparation. Il est important de bien les appréhender.
Le rôle du propriétaire dans l’état du logement et des travaux à effectuer est souvent mal connu, notamment dans les réparations, car certaines peuvent être du ressort du locataire.
Qu’est-ce qu’un logement en bon état ?
Lorsque le locataire s’installe en location, le propriétaire est tenu de lui fournir un logement en bon état. Si le logement ne se trouve pas dans un état satisfaisant, les deux parties peuvent convenir d’un arrangement, qui sera stipulé sur le contrat de location. Le propriétaire peut demander au locataire de se charger des réparations dont le coût lui sera remboursé par le bailleur, par exemple en limitant le montant des loyers durant une certaine période.
La notion de logement en bon état obéit à des critères de décence. Le logement décent est doté d’une surface minimum et d’un équipement en bon état de marche, notamment en matière d’électricité et d’eau (arrivée d’eau, évacuation des eaux usées, etc.). Le logement doit également présenter une performance énergétique acceptable (DPE entre A et D), ne pas être infesté d’animaux nuisibles ou de parasites, et enfin ne présenter aucun risque pour la santé et la sécurité des occupants.
Si le locataire est chargé de procéder aux réparations, une clause spécifique sera présente sur le contrat de location où seront précisés la nature des travaux à effectuer, la durée théorique des travaux, la forme sous laquelle le montant des réparations sera déduit du loyer et le nombre de mensualités où sera appliquée cette déduction. Il sera également spécifié comment le locataire sera dédommagé de ses frais s’il devait anticiper son départ du logement.
Peut-on réaliser des travaux alors que le logement est occupé ?
Lorsque le logement est occupé par un locataire, le propriétaire a la possibilité d’exécuter des travaux, lesquels seront à sa charge. Il a même l’obligation d’effectuer certains travaux spécifiques, notamment les travaux d’améliorations dans les parties communes ou privatives, les travaux d’entretien du logement et de maintien en état, les travaux d’amélioration énergétique, d’isolation et de toiture et les travaux relatifs à la décence du logement.
Le propriétaire doit également prendre à sa charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté du bâtiment ou en cas de force majeure (à la suite d’une catastrophe naturelle, par exemple). En revanche, il n’a pas à prendre en charge les travaux découlant de dégradations commises par le locataire. Ce dernier peut par ailleurs exécuter à ses frais des travaux de rénovation énergétique, mais il doit au préalable demander l’accord du propriétaire.
Le propriétaire peut procéder à des travaux à la demande du locataire. Si les demandes de celui-ci restent lettre morte en dépit du caractère urgent ou nécessaire, le locataire pourra mettre en demeure le propriétaire par courrier avec accusé de réception. Il pourra ensuite se tourner vers le tribunal.
Comment procéder aux travaux dans le logement ?
Lorsqu’il envisage de procéder à des travaux dans le logement alors que celui-ci est occupé, le propriétaire bailleur doit d’abord en informer le locataire par courrier recommandé avec accusé de réception (ou remise du courrier en mains propres).
Cette notification par courrier précisera la nature des travaux, leur mode d’exécution, la date du début des travaux et la durée prévue. Il sera également indiqué sous quelle forme le locataire devra permettre l’accès aux intervenants.
Le locataire ne peut s’opposer à la tenue de ses travaux, notamment lorsque ceux-ci ont un caractère d’urgence. Il lui est en revanche possible de refuser que les interventions aient lieu le week-end ou un jour férié.
Si les travaux durent plus de vingt et un jours, le locataire est en droit de réclamer une baisse compensatoire du loyer, une demande que le propriétaire ne pourra refuser. Le locataire pourra avoir recours au tribunal si les travaux durent effectivement plus de vingt et un jours.
Le locataire peut également s’opposer à des travaux s’il estime ceux-ci abusifs (inutiles, superflus…), s’ils ne sont pas conformes à ce qui était indiqué dans le courrier de notification, ou s’ils présentent un caractère dangereux ou un risque pour la santé. Le juge pourra alors accorder l’interdiction de la mise en œuvre des travaux ou leur report. Si les travaux rendent le logement inhabitable, une rupture du bail pourra être prononcée aux torts du propriétaire.