En cas de malfaçons constatées par le locataire dans un logement, quelles sont les obligations du propriétaire bailleur en cas de nécessité de faire des travaux ?
Les travaux à réaliser au sein du logement sont un sujet souvent épineux, car la législation indique que certains travaux doivent être pris en charge par le locataire et d’autres par le propriétaire. La frontière est parfois floue. La règle est toutefois claire s’il s’agit de réparer des malfaçons.
Qu’est-ce qu’une malfaçon ?
Le terme de malfaçon désigne un défaut résultant d’un travail mal réalisé par le professionnel. Dans le domaine du bâtiment, la malfaçon est donc un défaut, souvent constaté a posteriori, dans la construction d’une maison ou d’un immeuble, ou à la suite de travaux de rénovation.
L’entrepreneur ou l’artisan à qui sont confiés les travaux d’un logement, qu’il s’agisse d’une construction ou d’une rénovation, sont tenus à une obligation de résultat. C’est pourquoi le devis et le contrat de prestation doivent être précis sur la nature des travaux et les attentes du client, en l’occurrence le propriétaire du logement.
Bien entendu, même si ce n’est pas rédigé noir sur blanc, l’entrepreneur ou l’artisan est tenu de respecter ce qu’on appelle les règles de l’art. L’ouvrage doit être réalisé selon les usages et dans les normes, avec engagement de solidité, de fonctionnalité et de pérennité.
Si au terme des travaux sont découverts des défauts, des vices, des pannes à répétition, des fissures, des ouvrages non terminés, ceux-ci doivent être considérés comme des malfaçons et engager la responsabilité de l’entrepreneur ou l’artisan. Le client peut donc se retourner contre lui. Les travaux ne respectent pas l’engagement pris par contrat et le professionnel doit donc :
- soit procéder aux réparations à sa charge,
- soit rembourser le client.
L’artisan ou l’entrepreneur peut bien entendu contester la malfaçon et considérer que le défaut constaté n’est pas la conséquence de son travail ou son intervention. Dès lors, une expertise sera nécessaire pour déterminer les responsabilités. Le recours à un avocat pourra être dans ce cas nécessaire.
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L’article 1217 du Code civil autorise le client à ne pas régler son dû à l’artisan en cas de malfaçons et d’exiger des réparations avant le règlement définitif. Il doit toutefois faire appel à un commissaire de justice pour constater les malfaçons et poursuivre l’action au tribunal.
Malfaçons : quelles obligations pour le propriétaire ?
Dans un logement, notamment s’il est neuf, la malfaçon peut être découverte par le locataire. Celui-ci en informe le propriétaire lequel se retourne vers l’entrepreneur. Il est utile à ce propos de rappeler les obligations du propriétaire vis-à-vis du locataire.
Le propriétaire bailleur est tenu de fournir à son locataire un logement décent, ce qui implique que celui-ci ne doit souffrir d’aucun défaut susceptible d’entraver son habitabilité. Outre la surface du logement, sa performance énergétique et les équipements obligatoires, le logement ne doit présenter aucun risque pour la santé et la sécurité du locataire.
Le propriétaire est tenu de prendre à sa charge des réparations importantes. Si des défauts sont constatés (malfaçons, mais aussi dégradations, usure, insalubrité…), il doit faire en sorte que les travaux de réparation soient réalisés dès que possible pour rendre le logement en bon état. Le propriétaire peut également lancer des travaux d’amélioration, c’est-à-dire destinés à améliorer le quotidien du locataire et d’augmenter la valeur locative du logement.
Malfaçons : quelles obligations pour le locataire ?
Le locataire ne peut pas s’opposer à la mise en œuvre des travaux dans son logement, qu’il s’agisse de travaux de réparation ou d’amélioration. Il doit faciliter l’accès aux intervenants lors des jours ouvrables, étant entendu qu’il peut refuser le tenue des travaux les week-end et les jours fériés. Si les travaux durent plus de vingt-et-un jours, le locataire peut demander une baisse provisoire du montant du loyer.
Certains travaux doivent être pris en charge par le locataire. Le point D de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise la nature de ces travaux : l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés dans le bail, ainsi que les menues réparations définies dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987 (poignée de porte, remplacement d’une vitre ou d’un joint, entretien des robinets et des radiateurs, nettoyage de la moquette)… “sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.
Le point précise donc bien qu’en cas de travaux entrepris pour cause de malfaçons, il revient au propriétaire de les prendre en charge, et d’effectuer les démarches auprès de l’artisan responsable.