Il est important que le propriétaire d’un logement détermine la somme juste des charges locatives qu’il fera régler à son locataire, et qu’il connaisse bien la réglementation en termes d’augmentation.
Lorsque son logement est occupé par un locataire, le propriétaire bailleur perçoit un loyer, mais également un montant annexe que l’on appelle les charges. Celui-ci fait l’objet d’un calcul précis. Il ne doit être ni abusif, ni provoquer une perte chez le propriétaire.
Les charges locatives, c’est quoi ?
Les charges locatives sont les dépenses effectuées par le propriétaire d’un logement pour l’entretien de l’immeuble et le fonctionnement de la copropriété. Le propriétaire peut toutefois récupérer certaines de ces charges auprès du locataire, d’où le terme souvent employé de charges récupérables.
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Les charges dont le bailleur peut réclamer le paiement au locataire sont précisées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987. Il s’agit notamment des dépenses communes de l’immeuble, parmi lesquelles l’entretien, les réparations, l’électricité, les frais d’eau chaude et d’eau froide, etc.
Ces charges sont payées par le locataire en complément de son loyer (lors des négociations, le montant du loyer est exprimé “charges comprises” ou “charges non comprises”). Le montant des charges locatives est fixé lors de la signature du contrat de location. Ce montant peut toutefois évoluer durant le bail en fonction du coût réel des charges supportées par le bailleur.
Pour un logement non meublé, le bailleur procède à la régularisation des charges, un calcul qui permet de comparer le montant perçu et ses charges réelles et à la suite duquel il peut appliquer un ajustement. Pour les logements meublés, le forfait charges sera indexé à l’indice de référence des loyers.
Charges locatives dans un logement non meublé
Lorsqu’il occupe un logement non meublé (on parle de location nue ou location vide), le locataire règle les charges en versant, avec son loyer, un montant fixe qui représente une provision mensuelle. Le montant est généralement fixé en tenant compte des dépenses de l’année précédente, mais aussi du budget prévisionnel de la copropriété.
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Une fois par an, lorsqu’il a reçu le décompte des charges de la copropriété, le bailleur procède à un comparatif entre ce qu’il a dépensé en charges et ce qu’il a perçu de son locataire. En cas de différence significative, on procède à la régularisation des charges :
- Si la différence est en faveur du locataire, le bailleur rembourse ce dernier,
- Si la différence est en faveur du bailleur, celui-ci doit réclamer la différence au locataire.
Un mois avant la régularisation annuelle des charges, le bailleur fait parvenir au locataire un récapitulatif détaillé des charges de la copropriété. Le détail peut être adressé par courrier recommandé, mais également par voie électronique si le destinataire en a accepté le principe. Le courrier précise l’ensemble des charges détaillées par nature ainsi que le mode de répartition par lots. Une note précisera en outre les modalités de calcul, notamment pour le chauffage collectif et la production d’eau chaude.
Si le logement non meublé est loué en colocation, le bailleur peut appliquer un forfait charges à chaque colocataire, à la manière d’un logement meublé (voir plus bas). Dès lors, il ne pourra y avoir de régularisation des charges.
Charges locatives pour un logement meublé
Dans le cas d’un logement meublé, le bailleur peut demander à son locataire un règlement des charges au réel à la manière d’un non meublé, c’est à dire provisions mensuelles et régularisation annuelle. Il faut noter que cela se fait de plus en plus souvent ; en effet, suite aux augmentations de l’énergie, gaz ou électricité, certains bailleurs se sont retrouvés avec de belles factures qu’ils ne pouvaient se faire rembourser par les locataires puisque les charges étaient au forfait.
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Mais le bailleur a également la possibilité d’appliquer un paiement des charges par forfait. Le locataire paie une somme fixe en complément de son loyer, mais cette somme peut être augmentée une fois par an, non pas en régularisant les charges, mais en indexant le montant à l’IRL, indice de référence des loyers, publié par l’INSEE, au même moment que la révision du loyer.
Charges au réel ou forfait ? Régularisation ou indexation ?
Le fait que les charges locatives dues par le locataire soit au réel ou au forfait doit absolument figurer sur le contrat de location initial. Il sera alors précisé, selon le cas, l’application de la régularisation des charges ou le calcul de l’indexation basé sur l’IRL.
Lors de chaque régularisation des charges, ou chaque indexation du montant forfaitaire, le bailleur doit préalablement prévenir le locataire en lui adressant un courrier où seront annexés tous les justificatifs nécessaires.
Est-il possible d’ajouter des charges au locataire en cours de bail ?
Si le propriétaire constate que certaines charges récupérables ne sont pas comprises dans le montant réglé par le locataire, ou qu’elles viennent s’ajouter à l’existant (ajout d’un nouvel équipement dans la copropriété, par exemple), il a la possibilité d’ajouter le montant aux charges payées par le locataire.
Le bailleur doit préalablement en informer le locataire en lui adressant un courrier recommandé avec accusé de réception. Les deux parties signeront ensuite un avenant où seront précisés les motifs de l’augmentation du montant des charges.