Calculer le rendement locatif est l’une des conditions de réussite d’un investissement, avec la plus-value éventuelle effectuée après la vente du bien. C’est évidemment un paramètre décisif pour les investisseurs.
Comment calcule-t-on ce rendement ? Explications.
Comment calculer le rendement locatif brut ?
Le premier calcul à effectuer concerne le rendement brut de l’opération.
Il s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement, et en multipliant le résultat par 100. Par exemple, vous avez acheté un logement de deux pièces 150.000 € et vous le louez 700 €/mois. Le rendement brut sera de 5,6 % (700 x 12 = 8.400 € / 150.000 € = 0,056 x 100 = 5,6).
Celui-ci n’est toutefois pas révélateur de l’intérêt financier réel de l’opération. Ce qui compte, c’est le rendement net. C’est un peu comme dans une entreprise : le chiffre d’affaires compte moins que le bénéfice.
Comment obtient-on ce rendement net ?
Comment calculer le rendement locatif net ?
Il s’obtient en déduisant des revenus toutes les charges qui vont le grever. Car parallèlement à la perception des loyers, le logement locatif vous coûte de l’argent : charges de copropriété, taxe foncière, réparations et travaux dévolus aux bailleurs, travaux exceptionnels de copropriété, frais de gestion, assurances… et vacance locative entre deux baux, sans compter des impayés de loyers ! L’addition peut être salée, même si certaines charges sont récupérables auprès du locataire.
Par exemple, si dans notre cas du logement de 150.000 € engendrant des revenus annuels de 8.400 €, les charges globales (dans une année où tout se passe bien = pas de vacance, pas d’impayés) représentent 2.000 €/an, le rendement net passe alors à 4,2 % (8.400 € – 2.000 € = 6.400 € / 150.000 € = 0,042 x 100 = 4,2 %).
Important ! Plus d’un point de baisse, ç’est évidemment important. C’est pourquoi vous devez tout mettre en œuvre pour abaisser ces charges qui impactent le rendement. Si vous ne pouvez pas agir sur certaines d’entre elles (taxe foncière, coût des réparations…), vous avez une réelle marge de manœuvre sur d’autres. Les charges de copropriété, par exemple, peuvent être réduites si vous participez activement à la gestion de la résidence. N’hésitez pas à lire, à ce propos, nos fiches Comment faire baisser les charges de copropriété ? , S’investir dans le contrôle des charges de copropriété pour booster le rendement.
Les frais de gestion peuvent aussi être réduits. Les administrateurs de biens professionnels font généralement payer leurs services entre 4 % et 8 % du montant du loyer. Si vous gérez vous-même votre bien avec l’aide d’un site de gestion locative en ligne comme Gérerseul, par exemple, vous pouvez réduire drastiquement cette facture. Dans notre exemple, fixons les services d’un professionnel à 5 % du loyer, soit 420 €/an. Si vous décidez de gérer seul votre investissement tout en bénéficiant de l’accompagnement sécurisant de professionnels via un abonnement en ligne à 6,5 € / mois (78 € / an pour un abonnement de 2 ans), votre rendement annuel net passera alors de 4,2 % à 4,5 % (8.400 € – 1658 € = 6742 € / 150.000 € = 4,5 %).
Comment calculer le rendement locatif net fiscal ?
Attention ! Ce rendement locatif net ne correspond pas complètement au vrai rendement locatif c’est-à-dire le « net/net », prenant en compte la fiscalité. Cette dernière peut faire monter ou baisser le rendement.
Si les impôts fonciers vont contribuer à abaisser encore ce rendement, les avantages fiscaux procurés par un dispositif (Pinel ou Denormandie, par exemple) vont, au contraire, le faire regrimper…
C’est seulement après avoir intégré la fiscalité que vous obtiendrez le rendement locatif annuel totalement net.
Attention ! La rentabilité de l’opération d’investissement immobilier, elle, diffère encore du rendement locatif. Pour calculer celle-ci, vous devez prendre en compte, en plus du rendement locatif, la plus-value ou la moins-value réalisée lors de la vente du bien, fiscalité comprise.
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