Quelles sont les charges que le propriétaire peut récupérer auprès de son locataire ? Sous quelle forme faut-il faire payer ces charges ? Est-il possible de les augmenter ?
Le terme de charges récupérables s’applique pour le propriétaire bailleur à propos des charges qui lui est possible de se faire rembourser par le locataire. On emploie également le terme de charges locatives.
Vous avez dit charges récupérables ?
Les frais liés à la gestion du logement et à l’entretien de celui-ci sont pris en charge par le propriétaire, mais celui-ci a la possibilité de se faire rembourser par le locataire. Il s’agit des fameuses charges, une somme complémentaire que le locataire paie en même temps que son loyer.
Ces charges locatives (ou charges récupérables quand on se place du côté du bailleur) peuvent être réglées de deux manières différentes : la somme demandée au locataire sera soit un forfait, soit une provision. Même s’il s’agit d’une somme fixe dans les deux cas, il est très important de bien cerner la différence.
Le paiement des charges par provisions
Dans le cas de logements non meublés, le paiement des charges se fait par provisions. Le locataire règle chaque mois une somme qui permet de rembourser au propriétaire les sommes qu’il a engagées dans les frais d’entretien et de gestion du logement.
Il est à noter que dorénavant, il est conseillé de mettre des provisions pour le bail meublé 1 an qui se reconduit tacitement et, qui est de plus en plus prisé par ailleurs, par les bailleurs, car avec l’énergie qui a augmenté, les charges forfaitaires n’étaient plus très justes pour ces derniers.
Chaque année, le propriétaire procède à une régularisation des charges. Il calcule l’ensemble des charges qu’il a réglées et compare la somme avec celle des provisions reçues de son locataire. S’il constate un trop-perçu, il doit rembourser cette partie au locataire. Si au contraire il s’aperçoit que ses dépenses sont supérieures aux charges payées par le locataire, il peut demander à celui-ci de régler la différence.
C’est ensuite à la conclusion de cette régularisation des charges que le propriétaire peut procéder à une augmentation de la provision qu’il fait payer mensuellement à son locataire. Il peut également s’appuyer sur le budget prévisionnel du syndic dans le cas où le logement se trouve en copropriété.
Le locataire doit être averti de la régularisation des charges un mois avant que celle-ci soit exécutée. En outre, en cas d’augmentation des charges, le locataire doit également être informé, par courrier recommandé, un mois avant l’application. Le propriétaire devra bien entendu fournir tous les justificatifs nécessaires pour expliquer cette augmentation.
Le paiement des charges par forfait
Dans les logements meublés, où les baux sont généralement plus courts, 9 mois étudiant ou mobilité, le règlement des charges locatives se fait par forfait. Il s’agit d’une somme fixe, réglée en même temps que le loyer à chaque échéance, mais qui ne fait l’objet d’aucune régularisation. Il est à noter qu’en cas de location vide avec plusieurs colocataires, le forfait est toléré.
S’il souhaite augmenter le montant de ces charges, le propriétaire bailleur doit se référer à l’IRL, indice de référence des loyers, fourni chaque trimestre par l’INSEE. Cet indice est utilisé pour encadrer l’augmentation annuelle des loyers, mais également celle des charges réglées par forfait.
Le choix du forfait charges est souvent contraint par la courte durée des baux. Lorsque ceux-ci sont fixés à un an ou moins (dans le cas du bail mobilité), il est difficile de procéder à une régularisation annuelle. Les bailleurs doivent donc bien calculer le montant du forfait charges. Si celui-ci s’avère trop juste et qu’il ne couvre pas l’ensemble des dépenses, le propriétaire ne pourra pas réajuster le montant demandé au locataire.
Quelles sont les charges récupérables (et celles qui ne le sont pas) ?
Qu’il s’agisse d’un forfait ou d’une provision, le montant que doit régler à chaque échéance le locataire est inscrit sur le contrat de location. Il est également précisé si le bailleur procède annuellement à une régularisation des charges ou s’il se base sur l’indice de référence des loyers. Le mode de calcul des révisions sera expliqué.
Les charges locatives que le propriétaire bailleur peut récupérer auprès du locataire sont les dépenses relatives à l’entretien du logement, à la gestion de l’immeuble, aux petites réparations dans les parties communes et aux taxes locatives :
- Entretien des espaces extérieurs,
- Entretien des équipements communs et privatifs,
- Distribution de l’eau, produits d’entretien et de traitement,
- Système de chauffage collectif et production d’eau chaude, entretien et réparations,
- Usage de l’ascenseur (électricité), entretien, contrôles et réparations,
- Frais de gestion de la copropriété,
- Salaires des employés de l’immeuble et/ou du concierge,
- Taxes et redevances d’enlèvement des ordures ménagères (notée sur la taxe foncière),
- Taxes et redevances d’assainissement.
Les charges (locatives ou récupérables) à payer par le locataire font l’objet d’une liste exhaustive sur le site du service public. Toute autre dépense ne peut être incluse dans les charges récupérables.