Si rien ne s’oppose au congé donné au locataire pour faire du logement la résidence principale du propriétaire, il est important de suivre une procédure précise et de bien respecter les délais.
Il n’existe que trois situations dans lesquelles le propriétaire est autorisé à demander le départ du locataire à l’échéance du bail : la vente du logement, sa reprise pour y loger soi-même ou un proche, et le motif dit légitime et sérieux.
Qu’est-ce que la reprise du logement pour habiter ?
S’il a mis son logement en location, le propriétaire a la possibilité de le récupérer s’il souhaite y vivre lui-même ou loger un membre de sa famille. Il se doit toutefois de respecter des règles très précises. En premier lieu, la reprise du logement pour habiter ne peut se faire que dans le but d’en faire une résidence principale. La loi n’autorise pas le congé d’un locataire si le but est de libérer le logement pour en faire une résidence secondaire.
On dit du propriétaire qui souhaite que l’occupant quitte le logement qu’il donne congé à son locataire. Quel que soit le motif du congé (congé pour reprise, congé pour vente, motif légitime et sérieux), celui-ci ne peut être donné qu’à l’échéance du bail ou de sa reconduction. Le propriétaire ne peut en aucun cas demander au locataire de quitter le logement en cours de bail.
Le courrier du congé doit parvenir au locataire six mois avant l’échéance du bail, ou trois mois dans le cas d’une location meublée, quand le bail est d’un an. Il est envoyé par le propriétaire en lettre recommandée avec accusé de réception. Il peut également être transmis en mains propres, contre récépissé daté et signé, ou par voie de commissaire de justice. La lettre recommandée électronique peut également être utilisée si les deux parties se sont mises d’accord sur le procédé.
Le courrier doit préciser le motif qui oblige le propriétaire à vouloir occuper le logement et à demander par conséquent le départ du locataire. Le motif doit être suffisamment important : la perte d’un emploi, une situation financière difficile, un problème de santé, etc.
Si le bailleur est propriétaire du logement depuis moins de deux ans, la législation lui interdit de donner congé au locataire. Il faut en effet justifier d’une propriété de plus de deux ans pour pouvoir adresser un congé. Si ce n’est pas le cas, le bailleur doit attendre l’échéance du bail suivant si celui-ci est renouvelé. Si le locataire a fait part de son intention de quitter le logement au terme du bail, le bailleur n’a plus besoin de lui donner congé.
Y habiter soi-même ou y loger un proche
Si le propriétaire souhaite loger un membre de sa famille, les noms et coordonnées de celui-ci doivent être précisés dans le courrier. Il ne peut s’agir que d’un parent proche du propriétaire :
- son conjoint, avec qui il est marié, pacsé ou vit notoirement en concubinage depuis plus d’un an ;
- un ascendant : parents, grands-parents, arrière grands-parents… ;
- un descendant : enfants, petits-enfants, arrières petits-enfants… ;
Les frères et sœurs, cousins et cousines, oncles et tantes, ne font pas partie des proches dont l’installation dans le logement justifie le congé du locataire.
La lettre de congé doit être accompagnée d’une notice d’information qui mentionne les obligations du propriétaire et les possibilités de recours du locataire. Il est recommandé de demander conseil auprès d’un avocat en droit immobilier pour respecter la procédure.
Le locataire dispose-t-il de recours face à un congé pour reprise ?
Le locataire dispose de peu de recours pour s’opposer à un congé pour reprise. A moins que le propriétaire n’ait pas respecté le délai de préavis, ou que la lettre de congé ne mentionne pas les éléments obligatoires (notamment le nom de la personne qui fera du logement son domicile principal), le locataire est tenu de quitter le logement le jour de l’échéance du bail. Il est bien entendu autorisé à anticiper son départ, mais sera tenu de régler les loyers jusqu’au terme. Dans tous les cas, son dépôt de garantie lui est restitué (sauf impayé de loyer ou nécessité de réparation si des dégradations sont mentionnées dans l’état des lieux de sortie).
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Le locataire a toutefois la possibilité de s’opposer au congé s’il est âgé de plus de soixante-cinq ans et que ses revenus ne dépassent pas un certain plafond. Il est alors considéré comme locataire protégé. Son opposition sera également entendue s’il loge une personne qui répond aux critères du locataire protégé. Dans le cas, le propriétaire doit annuler le congé, sauf s’il propose une solution de relogement dans des conditions similaires ou supérieure au logement faisant l’objet du congé.