Les litiges entre locataires et bailleurs sont nombreux. Ils peuvent surgir à tout moment et il est important de bien connaître la marche à suivre.
Les litiges entre bailleur et locataire ont lieu à partir du moment où l’une des deux parties ne respecte pas ses obligations, mentionnées sur le contrat de location ou dictées par la loi. Le litige survient le plus souvent quand le locataire ne paie pas son loyer ou ses charges, quand il n’entretient pas correctement le logement ou quand il cause des troubles de voisinage, voire des dégradations. Mais le litige peut surgir à tout autre moment : l’état des lieux, le dépôt de garantie, la révision du loyer, le renouvellement du bail, l’encadrement des loyers, le complément de loyer, etc.
Quelles sont les obligations du locataire vis-à-vis du bailleur ?
Le locataire du logement est tenu de régler son loyer à chaque échéance ainsi que les charges locatives. En outre, il a le devoir d’un usage paisible du logement, c’est-à-dire de ne provoquer aucune dégradation ni aucun trouble de voisinage. Enfin, il a pour obligation de souscrire une assurance dès son entrée dans le logement.
En contrepartie, le bailleur doit fournir au locataire un logement décent, équipé au minimum d’eau courante, d’électricité, d’un système de chauffage, d’une cuisine, d’une salle de bain et de WC.
Comment régler un litige avec un locataire ?
Le règlement d’un litige se règle en trois phases : l’arrangement à l’amiable, l’intervention d’un conciliateur puis le recours à la justice.
1. Convenir d’un arrangement à l’amiable
Lorsque le locataire n’a pas réglé son loyer dans les temps, il convient en premier lieu de provoquer une discussion afin de connaître la raison de ce manquement. Le locataire peut tout simplement connaître une période délicate en termes financiers, et le bailleur peut se montrer compréhensif en proposant un échéancier pour le règlement. Ce dialogue doit s’accompagner d’une lettre envoyée en recommandé, avec accusé de réception. Ce courrier est indispensable. Il constituera une preuve dans le cas où l’affaire doit se poursuivre en justice.
Si le locataire commet des dégradations dans le logement ou dans la copropriété, ou s’il provoque des troubles de voisinage, le bailleur doit également envoyer un courrier recommandé demandant au locataire de cesser ses agissements et de rembourser les dégâts commis. Il est de la responsabilité du bailleur d’intervenir auprès du locataire en cas de troubles.
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2. Faire appel à un conciliateur
Dans le cas où l’arrangement à l’amiable n’a pas pu se concrétiser, ou que le locataire ne réponde pas à la demande du bailleur, l’une ou l’autre des parties peut faire intervenir un conciliateur. Il s’agit d’une personne (ou d’un groupe de personnes), généralement bénévole mais ayant une très bonne connaissance en droit du logement, qui dialogue avec les deux parties (ensemble et/ou séparément) et qui proposera un arrangement à l’amiable.
Il s’agit d’un service gratuit. Le conciliateur peut être une personne recommandée par le tribunal. Il est également possible de faire appel à la CDC, commission départementale de conciliation, un groupe composé de personnes représentant à parts égales les propriétaires et les locataires. La conciliation permet d’aborder les aspects légaux qui lient le locataire et le bailleur sans avoir recours au tribunal.
L’étape de la conciliation est obligatoire lorsque le litige porte sur un montant inférieur à 5.000 €. Elle reste possible lorsque le montant en jeu est supérieur. Les modalités de règlement à l’amiable proposées par le conciliateur sont reconnues par la loi dès lors que les deux parties ont signé le document. Le juge s’appuiera sur ce document dans le cas où l’une des deux parties ne respecte pas ce qui a été convenu.
3. Saisir la justice
Si la conciliation n’a pas abouti à un accord, ou si celui-ci n’est pas respecté par l’une des deux parties, l’affaire doit être portée en justice.
Si une clause résolutoire est présente dans le contrat de location, le bailleur peut demander la résiliation du bail. Cette clause définit en effet les événements qui autorisent le bailleur à activer la demande de résiliation : le défaut de paiement du loyer et/ou des charges, le défaut de paiement du dépôt de garantie, le défaut de souscription à l’assurance habitation obligatoire et l’usage non paisible du logement (dégradations, troubles). Si la clause résolutoire n’est pas présente dans le bail (elle est obligatoire depuis juillet 2023), le Juge pourra toutefois poursuivre son travail et prononcer la résiliation du bail.
Dès lors que l’affaire est portée en justice, il est recommandé au bailleur de recourir à un avocat. Surtout, il est très important de ne pas agir de son propre chef sous peine d’entraver la procédure et de perdre ainsi tous ses droits.