La loi Pinel prend fin le 31 décembre 2024. Il reste toutefois d’autres opportunités immobilières qui donneront dès 2025 quelques avantages fiscaux.
Le vendredi 18 octobre 2024, Valérie Létard, ministre du Logement et de la Rénovation urbaine, a annoncé que la loi Pinel prendra définitivement fin le 31 décembre 2024. Mis en place en 2014 sous le gouvernement Valls, ce dispositif a rencontré un vif succès auprès des investisseurs, à tel point que son échéance, initialement annoncée pour fin 2021, a plusieurs fois été repoussée. Mais le gouvernement, dont la politique est axée sur la rigueur budgétaire, a décidé de mettre fin à cette niche fiscale qui représentait un coût certain pour l’État. Des parlementaires ont beau demander une “fin moins brutale” du dispositif, la loi Pinel et ses variantes font désormais partie du passé.
Quelles alternatives à la loi Pinel en 2025 ?
D’autres niches fiscales restent toutefois en vigueur pour les années post-Pinel, notamment les lois Denormandie et Malraux, qui proposent d’investir dans la rénovation de l’immobilier ancien et la restauration du patrimoine architectural.
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Investir dans la rénovation de logements avec la loi Denormandie
Le dispositif Denormandie, effectif depuis le 28 mars 2019, invite à l’investissement de logements anciens nécessitant des travaux de rénovation. Il donne des avantages fiscaux jusqu’à la fin de l’année 2027.
Pour bénéficier des réductions d’impôt, il faut prendre en charge les travaux d’amélioration d’un logement ancien ou transformer un local en habitation. Ces travaux doivent surtout améliorer la performance énergétique du logement et se concentrer sur l’isolation et la performance des chaudières. Ils peuvent également être effectués pour agrandir la surface habitable.
Le coût des travaux en question doit représenter le quart de la somme dépensée dans l’acquisition du bien. Les bâtiments doivent figurer dans une zone qui relève du dispositif Denormandie, mais le dispositif fiscal peut également être accordé pour des travaux réalisés au sein d’une copropriété en difficulté placée sous administration provisoire.
Le logement doit ensuite être occupé par un locataire dont les revenus ne dépassent pas un plafond fixé par l’État. La location sera non meublée et le logement sera l’habitation principale de l’occupant. Le loyer sera également plafonné. Quant au bail, il sera au minimum de six ans, voire neuf ou douze ans.
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Investir dans la restauration du patrimoine avec la loi Malraux
La loi Malraux date de 1962 et permet de bénéficier d’une forte défiscalisation pour l’acquisition, la restauration et la mise en location d’un bien d’exception. La réduction d’impôt peut porter jusqu’à 30% selon le montant des travaux réalisés (plafonné à 400.000 €). Elle s’adresse aux propriétaires mais également aux membres d’une SCI.
Les travaux engagés doivent être déclarés d’utilité publique, une démarche qui s’effectue lors de la demande du permis de construire. La loi Malraux s’applique également pour un site patrimonial remarquable lorsque celui-ci est couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur ou par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine. Il s’agit souvent de bâtiments situés dans des quartiers prioritaires.
Le logement doit être mis en location dans les douze mois qui suivent la date de fin des travaux. Le locataire signe un bail de neuf ans en location nue (non meublée).
Loueur de meublés non professionnel
Le statut de de LMNP, loueur de meublés non professionnel, reste un régime fiscal de faveur. Il permet de déclarer les revenus de logements meublés en bénéfices industriels et commerciaux. La somme des loyers collectés dans l’année, pour des logements meublés, ne doit pas dépasser la moitié des revenus du foyer. Le statut reste accessible si le montant annuel ne dépasse pas 23.000 €.
Le déclarant opte soit pour le régime réel, soit pour le régime micro-BIC si ses revenus ne dépassent pas 77.700 €. Le régime réel permet de déclarer les dépenses non récupérables liées au logement et de les déduire du montant déclaré. Cela permet notamment de créer un déficit foncier lorsque les dépenses sont supérieures aux revenus.
Dans le cas où le montant des dépenses ne dépasse pas la moitié de celui des revenus (et à condition que ces revenus n’excèdent pas 77.000 €), il est préférable d’opter pour le régime micro-BIC qui applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50% sur la somme déclarée.
Le LMNP n’oubliera pas qu’il devra payer chaque année, en fin d’exercice, la CFE, cotisation foncière des entreprises. Les services d’un comptable seront utiles pour évaluer la performance fiscale de ces investissements.