Le montant d’un loyer peut être augmenté en cours de bail. Toutefois, le propriétaire est tenu d’obéir à une réglementation stricte.
Notre société est ainsi constituée que le coût de la vie ne cesse d’augmenter, de manière plus ou moins importante selon les périodes que nous traversons. Le montant de ses charges augmentant chaque année, le propriétaire d’un logement, s’il tient à préserver la rentabilité de son investissement, est contraint d’augmenter le montant du loyer de son locataire. Il ne dispose toutefois pas d’une liberté totale pour entreprendre cette opération.
Comment procéder à l’augmentation du loyer ?
Deux situations permettent au propriétaire d’augmenter le loyer de son locataire en cours de bail :
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- le contrat de location (bail) contient une clause de révision annuelle ;
- des travaux d’amélioration ont été effectués dans le logement.
La clause de révision présente dans le contrat de location indique que le propriétaire peut procéder à une augmentation du loyer une fois par an. Si cette clause de révision n’est pas présente dans le bail d’habitation, le montant du loyer restera le même jusqu’à son terme.
La révision du loyer a lieu à la date anniversaire du bail. Cette date peut toutefois être différente et convenue entre le propriétaire et le locataire. Cette date définit ce qu’on appelle le trimestre de référence. Il peut être utile de le préciser dans le contrat de location.
Une augmentation du loyer peut également avoir lieu, de manière exceptionnelle, après l’achèvement de travaux d’amélioration au sein du logement. Cette augmentation fera l’objet d’un avenant. Les textes ne précisent pas si cette augmentation est plafonnée.
Dans quel cas n’est-il pas possible d’effectuer la révision annuelle du loyer ?
- Lorsque la clause de révision est absente du contrat de location ;
- Lorsque le logement est une passoire thermique, c’est-à-dire qu’il est classé F ou G par le DPE, diagnostic de performance énergétique.
Comment utiliser l’indice de référence des loyers ?
Pour calculer l’augmentation du loyer, le propriétaire doit se référer à l’IRL, indice de référence des loyers. Celui-ci se trouve sur le site de l’INSEE. Le tableau précise sa valeur en fonction de l’année d’application et du trimestre de référence.
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Le propriétaire applique dès lors une règle de trois : il multiplie le montant du loyer en cours par la valeur de l’IRL et divise le tout par la valeur de l’IRL du trimestre de référence de l’année N-1.
Par exemple, pour un loyer de 500 € avec un bail signé au cours du troisième trimestre :
(500,00 x 144,51) / 141,03 = 512,34 €
(on arrondit le résultat à la deuxième décimale la plus proche)
Le site de l’ANIL, agence nationale pour l’information sur le logement, propose un outil qui permet de calculer la révision du loyer à partir du montant du loyer et du trimestre de référence.
Si, par mégarde, le propriétaire oublie de procéder à la révision en temps et en heure, il dispose de toute l’année à suivre pour le faire. Il doit toutefois respecter le trimestre de référence prévu dans le bail et ne peut pas appliquer la révision rétroactivement. Il ne peut donc en aucun cas demander un rattrapage au locataire. Le bailleur ne dispose que d’un an pour appliquer la révision des loyers. Dès l’année suivante, il doit prendre en compte l’IRL en vigueur avec le montant du loyer en cours.
Dans le cas où le logement se trouve dans une zone régie par l’encadrement des loyers, le montant augmenté ne peut dépasser le plafond en vigueur. En revanche, la révision peut s’appliquer sur le complément de loyer.
La révision du loyer s’applique également, dans le cas d’un meublé, sur le montant des charges si celui-ci est un forfait, et qu’on ne peut y appliquer la régularisation des charges.
Pour les logements soumis à la loi de 1948, la révision des loyers s’applique selon un barème spécifique différent de l’IRL, tout comme les logements conventionnés par l’ANAH.
Le locataire peut-il contester la révision du loyer ?
Si le locataire estime que le nouveau montant du loyer est abusif, il peut bien entendu demander au propriétaire de revoir ses calculs. Si un simple coup de fil peut arranger l’affaire, il lui est toutefois recommandé d’utiliser la démarche légale.
Ainsi le locataire fera-t-il parvenir une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception où il demandera au bailleur de réviser son calcul. S’il n’obtient pas satisfaction, il peut demander un recours à la CDC, commission départementale de conciliation, ou à un conciliateur de justice, afin de trouver un arrangement à l’amiable. En cas d’échec de la conciliation, le locataire pourra saisir le juge des contentieux de la protection.