Une bonne gestion locative est avant tout un bon contrat de location. Il est important de soigner la rédaction de celui-ci pour un bail serein.
Le contrat de location, également appelé bail d’habitation (et non pas “contrat de bail”, qui devient un pléonasme) est la base de la gestion locative. Il se doit de contenir toutes les informations, prévoir toutes les situations, d’être très bien formulé, de respecter la législation et ne laisser place à aucun flou. Tout un programme.
Un contrat de location, à quoi ça sert ?
La rédaction d’un bail d’habitation, ou contrat de location, nécessite d’être bien informé de la législation en vigueur. Depuis le 24 novembre 2024, des nouvelles règles sont apparues dans le domaine de la gestion locative et il convient d’en tenir compte au moment de la rédaction du bail.
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Le bail d’habitation est un document écrit contenant les informations relatives au logement, à son propriétaire bailleur (ou son éventuel représentant), ses occupants, ainsi que les droits et obligations de chacun dans le cadre de la location. Le document peut avoir une forme papier classique, mais également numérique. Il doit être signé par les deux parties (ou plusieurs parties le cas échéant) et chacune d’elles doit détenir un exemplaire.
Il n’est pas nécessaire de signer un contrat de location devant notaire. Il s’agit d’un acte sous seing privé, c’est-à-dire qu’un accord entre les parties suffit à garantir sa légitimité.
La loi ALUR a prévu par décret un modèle de bail réglementaire. On trouve aisément sur internet des modèles de bail, notamment pour un logement vide ou pour un logement meublé. Il est recommandé de vérifier si le modèle est récent et de les récupérer sur des sites sérieux.
Que doit contenir un contrat de location ?
Le bail d’habitation, ou contrat de location, doit contenir un grand nombre d’éléments. Il faut veiller à ce que tous soient bien présents.
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En préambule figurent les informations sur les parties :
- le propriétaire bailleur : nom, prénom et adresse, ou raison sociale du gestionnaire si la location lui est déléguée ;
- le (ou les) locataire(s) : noms et prénoms.
On précise ensuite les notions de temps :
- la date de prise d’effet du document ;
- la durée initiale du bail (en précisant s’il est reconductible) ;
- les délais de préavis.
La durée du bail dépend du type de bien loué :
- il est de trois ans reconductibles pour un logement vide (location nue) ;
- il est de un an reconductible pour un logement meublé ;
- il est de 9 mois non reconductible pour le bail étudiant ;
- il est de un à dix mois non reconductible au terme des 10 mois pour un bail mobilité ;
- il est de six ans pour un bail professionnel (dans le cadre de la location d’un local professionnel conclu avec une société ou une association).
Le bail peut être renouvelé de manière tacite (automatique) ou être formalisé entre le locataire et le bailleur. Il est préférable que la procédure soit écrite dans le bail.
Les délais de préavis sont également précisés, conformément à la loi.
- Pour le locataire :
- trois mois pour un logement vide (location nue) ;
- un mois pour un logement meublé (y compris bail mobilité) ;
- Le propriétaire bailleur quant à lui doit donner son congé au locataire :
- six mois avant l’échéance du bail (avec motif légal) pour un bail nu ;
- trois mois avant l’échéance du bail (avec motif légal) pour un bail meublé.
- six mois avant l’échéance du bail (avec motif légal) pour un bail nu ;
Le contrat de location donne ensuite des informations sur le logement :
- l’adresse du logement ;
- sa description : surface habitable, nombre de pièces, maison ou appartement…
- les équipements à usage privatifs ;
- les équipements à usage commun ;
- la destination du logement et de son immeuble le cas échéant, c’est-à-dire l’usage pour lequel il a été construit (usage d’habitation, usage professionnel, usage mixte…) ;
- les travaux effectués depuis le départ du précédent locataire (montant et nature des travaux).
On précise également les éléments financiers :
- le montant du loyer (généralement mensuel) ;
- le montant des charges (préciser s’il s’agit de provision ou d’un forfait) ;
- le montant du dépôt de garantie (si convenu entre propriétaire et locataire) ;
- les délais de paiement ;
- les modalités de paiement (virement, chèque, liquide…) ;
- la règle de révision annuelle du loyer ;
- la règle de régularisation de la provision des charges ;
- la règle de l’encadrement des loyers (si le logement y est soumis) ;
- la règle du complément de loyer (si le logement est concerné) ;
- si la mise en location a été organisée par l’agence immobilière, préciser le montant des frais. L’agence doit également préciser les règles relatives au partage des frais ainsi que le montant facturé au locataire.
Le contrat se poursuit avec différentes clauses, la plupart étant facultatives. Les deux parties doivent veiller à ce que certaines clauses envisagées ne figurent pas dans la liste des clauses interdites.
La clause résolutoire est toutefois obligatoire. Elle précise que le propriétaire bailleur peut rompre le contrat de location si le locataire ne respecte pas ses obligations, notamment celles de payer le loyer et les charges.
Quels documents doivent accompagner le contrat de location ?
Un certain nombre de documents sont à annexer au bail d’habitation, certains étant obligatoires ou facultatifs :
- Le DDT, dossier de diagnostics technique contenant notamment le DPE, diagnostic de performance énergétique, le CREP, constat de risque d’exposition au plomb, l’état d’amiante, les états des installations intérieures de gaz et d’électricité, l’état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radons…), le diagnostic bruit, etc.
- La notice d’information ;
- L’état des lieux d’entrée effectué par les deux parties et signés par chacune d’elles ;
- L’attestation de l’assurance risques locatifs, obligatoire pour le locataire ;
- Les notices sur l’équipement d’accès à internet et à la télévision.
D’autres documents sont également obligatoires ou nécessaires en fonction des caractéristiques du logement.